안녕하세요, 법무법인 시우입니다. 🏛️
베트남에 공장 부지를 알아보던 제조업체 김 대표는 현지 부동산 중개인으로부터 뜻밖의 말을 들었습니다.
"외국인은 베트남 토지를 살 수 없습니다."
분명 주변에서 베트남에 땅을 샀다는 이야기를 들은 것 같은데, 대체 무슨 뜻인지 혼란스러웠습니다.
사실 김 대표가 들은 말은 틀리지 않습니다. 다만 정확히는 이렇게 말해야 합니다.
"외국인은 토지 소유권을 가질 수 없지만,
특정 요건을 충족하는 경우 토지사용권(LURC)은 취득할 수 있습니다."
이 둘의 차이를 이해하는 것이 베트남 부동산 투자의 출발점입니다.
베트남 토지는 왜 외국인이 '소유'할 수 없을까?
베트남 헌법과 토지법의 국유제 원칙
베트남 헌법 및 토지법(Land Law)은
베트남의 모든 토지가 '전 인민의 소유'로서 국가가 소유자를 대표하여 통일적으로 관리한다고 규정하고 있습니다.
이는 사회주의 체제의 근본 원칙으로, 베트남 국민도 토지 소유권 자체를 매매하는 것이 아니라
법에서 인정하는 토지사용권을 양도·임대·담보·출자하는 방식으로 거래합니다.
베트남에서 부동산 거래라고 부르는 것은 사실 토지사용권의 이전을 의미합니다.
이 권리를 증명하는 문서가 LURC(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)로, 토지사용권 및 토지 부착재산 소유권을 국가가 확인하는 법적 문서입니다.
한국의 등기권리증과 등기사항증명서 기능이 일부 결합된 문서로 이해할 수 있습니다.
베트남은 한국과 달리 토지의 사적 소유권을 인정하지 않습니다. 토지는 전 인민 소유이고 국가가 통일적으로 관리하며, 개인이나 법인은 토지를 "소유"하는 것이 아니라 일정한 토지사용권을 부여받는 구조입니다.
외국인이 실제로 취득할 수 있는 권리는?
외국인 개인, FDI 법인별 허용 범위 정리
① 외국인 개인 — 주택 소유권 (조건부)
외국인 개인은 원칙적으로 토지 자체의 사용권을 직접 취득하기보다는,
주택법(Housing Law) 2023 제17조에 따라 상업용 주택개발 프로젝트 내 아파트·빌라·연립주택 등을 소유할 수 있습니다.
다만 국방·안보상 제한구역이 아니어야 하고,
주택법 제19조에 따라 한 아파트 동에서 외국인 소유 비율은 최대 30%,
단독주택·빌라·연립주택은 일정 지역 내 최대 250채까지로 제한됩니다.
외국인의 베트남 아파트 구매 절차와 요건에 대한 자세한 내용은 아래 칼럼에서 확인하실 수 있습니다.
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② FDI 법인 — 프로젝트 기반 토지사용권
외국인투자기업(FDI 법인)은 투자 프로젝트 수행을 위해
국가로부터 토지를 임차하거나, 공업단지·산업클러스터·첨단기술단지의 인프라 개발회사로부터
토지·공장·창고를 재임차하는 방식으로 사업 부지를 확보하는 것이 일반적입니다.
토지사용기간은 투자 프로젝트 기간에 따라 정해지며 통상 50년 이내이고,
장기 프로젝트의 경우 최대 70년까지 인정될 수 있습니다(토지법 2024 제172조).
만료 후 계속 사용하려면 자동 갱신이 아닌 국가의 갱신 심사를 받아야 합니다.
또한 임차료 지급 방식(연납 또는 전 기간 일시납)에 따라 양도·담보·전대 가능 여부 등 권리 범위가 달라집니다(토지법 2024 제120조).
③ 취득이 제한되는 토지 유형
- ✓ 국방·안보 관련 지정 구역, 도서·해안 경계선 인근 특정 지역
- ✓ 베트남 정부가 별도 지정한 외국인 소유 제한 구역
- ✓ 농지·임업용지 — 외국인 개인 직접 취득은 원칙적으로 불가.
단, FDI 법인은 적법한 투자 프로젝트·인허가 요건을 갖추면 국가로부터 임차 가능한 경우가 있어 '전면 금지'라고 단정할 수 없습니다.
한국인도 베트남 아파트를 매입할 수 있습니다. 단, 아래 요건을 모두 충족해야 합니다.
반드시 알아야 할 실전 주의사항
차명 취득의 민사·형사 리스크
베트남 현지인 명의를 빌려 토지를 취득하는 차명 구조는 매우 위험합니다.
명의대여 계약은 베트남 민법 2015 제124조상 허위거래로 민사상 무효가 될 수 있고,
명의자가 토지를 임의 처분하더라도 외국인 투자자가 실질 소유권을 인정받기 어렵습니다.
사안에 따라 사기·문서위조·조세포탈 등 별도 범죄가 문제 될 수 있으며,
우선 민사상 권리 상실 리스크가 가장 큽니다.
LURC 갱신도 자동으로 이루어지지 않습니다.
토지법 2024 제172조 제3항에 따라 만료 최소 6개월 전까지 갱신 신청을 하지 않으면,
불가항력 사유가 없는 한 갱신이 거부될 수 있으므로 투자 초기부터 만료 일정을 반드시 관리해야 합니다.
💡 실전 전략: 대규모 부지가 필요한 제조업 투자자라면,
FDI 법인 설립 후 공업단지 내 토지임차 방식이 법적 안정성과 인프라 확보 측면에서 가장 효율적인 선택입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 베트남인 배우자 명의로 토지를 사도 되나요?
A. 주택법 2023 제20조는 베트남 국민과 혼인한 외국인이
주택소유권에 관해 베트남 국민과 같은 권리를 가질 수 있다고 규정합니다.
다만 이것이 모든 토지사용권을 외국인 배우자 명의로 자유롭게 등기할 수 있다는 의미는 아닙니다.
등기 명의, 혼인재산제, 자금출처, 이혼·상속 시 권리행사 가능성,
주택법상 외국인 배우자 특례 적용 여부는 별도로 전문가 확인이 필요합니다.
Q. LURC 50년 만료 후 토지를 돌려줘야 하나요?
A. 만료 6개월 전까지 갱신 신청을 하면 계속 사용이 가능합니다.
다만 갱신은 자동이 아니며, 베트남 정부의 심사를 거쳐야 합니다.
공공목적으로 수용되는 경우에는 보상이 지급됩니다.
갱신 요건·절차는 투자 시점의 법령과 달라질 수 있으므로 전문가 확인이 필요합니다.
Q. 한국과 베트남 부동산 취득 방식의 가장 큰 차이는 무엇인가요?
A. 한국은 토지 자체를 매매·소유할 수 있지만,
베트남은 토지 소유권이 국가에 귀속되므로 '토지사용권(LURC)'만 거래됩니다.
이로 인해 등기 구조, 담보권 설정 방식, 외국인 취득 제한, 분쟁 해결 절차 모두 한국과 다르게 적용됩니다.
위에서 살펴본 것처럼 베트남 토지사용권(LURC) 제도는 한국과 근본적으로 다른 법체계 위에서 운영되고,
외국인 개인·FDI 법인·베트남인 배우자 명의 등 취득 주체에 따라 허용 범위와 리스크가 각각 다르기 때문에,
계약 전 단계부터 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
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법무법인 시우에는 베트남·중국·일본 등 국제거래 및 투자구조 설계 전반을 직접 수행해 온 오형철 대표변호사와
베트남 호치민 법률 사무 경력 10년의 미국 변호사 이찬빈 전문위원 등 다수의 베트남 전문가가 함께 합니다.
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