안녕하세요, 법무법인 시우입니다.
베트남에서 공장이나 창고를 임차할 때 임대료와 위치, 전력 공급을 확인하고 계약부터 체결하는 경우가 있습니다. 그런데 설비와 물품을 반입하려는 단계에서 소방시설 보완이 필요하다는 사실을 알게 되면 사업 일정과 비용에 차질이 생깁니다.
예를 들어 일반 물품을 보관하던 창고에 인화성 원료를 입고하거나, 기존 공장에 칸막이·중층·생산설비를 추가하는 상황입니다. 임대인이 “소방 관련 서류를 갖추었다”고 설명해도 임차인의 사용계획까지 그 서류에 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
그렇다면 기존 소방 서류는 어디까지 믿을 수 있을까요? 시설 보완으로 가동이 지연되면 임대료와 공사비는 누가 부담할까요?
오늘은 공장·창고의 소방 요건과 임대인·임차인의 책임을 살펴보고, 계약 전에 확인해야 할 사항을 알아보겠습니다.
1. 공장·창고는 실제 사용계획에 맞는 소방 요건을 갖추어야 합니다
베트남의 소방 요건은 건물의 규모·용도·화재 위험성 등에 따라 정해집니다. 임대차계약은 건물을 사용할 계약상 권리를 확보하는 절차이며, 적법한 가동을 위해서는 해당 사업장에 적용되는 안전요건을 충족해야 합니다.
임차인은 소방설계 심사 자료와 완공검수 기록을 확보하고, 실제 생산공정·보관 물품·설비 배치와 대조해야 합니다. 여기서 완공검수는 공사 결과가 설계와 기준에 맞는지 확인하는 것을 뜻합니다.
특히 기존 창고에 인화성 물품을 보관하거나 피난통로와 방화구획을 바꾸는 경우에는 기존 서류의 적용 범위와 추가 절차를 검토해야 합니다. 임대인의 공사 동의와 법정 소방 절차는 각각 확인할 사항입니다.
2. 소방 완공검사 절차가 폐지되어도 검수와 안전관리 책임은 남습니다
정부 결의 제66.18/2026/NQ-CP에 따라 2026년 7월 1일부터 공안기관이 실시하던 소방 완공검수 확인 절차가 폐지됐습니다. 이후에는 사업시행자 등이 필요한 완공검수를 실시하고 그 결과에 책임을 집니다.
공안부도 2026년 8월 공식 안내에서, 사업시행자는 소방 완공검수와 안전조건을 갖춘 후 공장을 가동해야 한다고 설명했습니다. 행정기관의 사전 확인 절차를 줄인 것이므로 설계·시공·안전기준은 계속 준수해야 합니다.
따라서 임차인은 공안기관 승인서의 유무만 확인하기보다 공사 시점에 맞는 설계심사·완공검수 자료와 현장 상태를 함께 점검해야 합니다.
3. 소방 문제로 가동하지 못하면 비용과 손해배상을 청구할 수 있나요?
책임은 사용 불가의 원인과 계약상 의무를 기준으로 판단합니다. 임대인이 약정한 용도로 사용할 건물을 제공하기로 했는데 기존 시설의 하자로 가동이 막혔다면, 보완 요구와 임대료 감액·계약 종료·손해배상 가능성을 검토할 수 있습니다.
반면 임차인의 특수한 공정이나 추가 공사 때문에 보완이 필요해졌다면 계약과 법령에 따라 임차인이 비용을 부담할 수 있습니다. 베트남 민법 제477조도 임대인의 임차물 사용가치 보장 의무와 일정한 경우 임차인의 구제수단을 규정합니다.
이미 임대료를 냈다는 사실만으로 전액 환급이나 영업손실 배상이 확정되지는 않습니다. 약정 위반, 책임 사유, 손해액과 인과관계를 확인해야 하며, 협의가 결렬되면 소송이나 약정된 중재절차가 필요할 수 있습니다.
4. 임대계약 전에 무엇을 확인하고 어떻게 약정하나요?
계약 전에는 임대할 구역의 소방 도면·심사 자료·완공검수 기록을 받고, 전문업체와 실제 사용계획을 대조하는 것이 좋습니다. 공용 소방시설과 임차 구역의 시설을 나누어 관리주체도 확인해야 합니다.
계약서에는 임대인이 제공할 시설과 서류, 임차인의 추가 공사, 비용 부담 및 완료기한을 구체적으로 정하시기 바랍니다. 보완 지연 시 임대료 발생일, 보증금 반환, 계약 종료 조건까지 연결하면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
특히 “현 상태로 인수한다”는 조항과 “해당 업종으로 즉시 사용할 수 있다”는 설명이 충돌하지 않도록 정리해야 합니다. 건물의 인도 조건과 적법한 가동 조건을 함께 확인한 후 계약하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 임대인이 화재보험에 가입했다면 임차인의 재고와 기계도 보상받나요?
보험증권에 기재된 피보험자·보험목적물·보장 범위를 확인해야 합니다. 건물 보험과 임차인의 재고·기계에 대한 보장은 다를 수 있습니다.
법정 화재·폭발 의무보험의 가입 대상 여부도 확인하시기 바랍니다. 시행령 제105/2025/NĐ-CP호는 의무보험 대상 시설을 별도로 규정하므로 사업장 조건과 보험계약을 함께 검토해야 합니다.
Q. 소방시설이 적합하면 생산이나 물류영업을 바로 시작할 수 있나요?
건축물의 적법한 사용, 환경 관련 절차, 투자·사업등록과 업종별 인허가를 함께 확인해야 합니다. 보세창고처럼 별도의 영업요건이 적용되는 시설은 세관 관련 절차도 검토해야 합니다.
사업 일정은 임대차계약 체결일뿐 아니라 필요한 인허가와 시설 준비가 완료되는 시점을 기준으로 정하는 것이 좋습니다.
Q. 입주 후에도 소방 관련 의무를 계속 이행해야 하나요?
가동 후에도 적용되는 소방설비 점검·유지보수, 직원 교육, 비상대응체계 등을 관리해야 합니다. 공안부 역시 절차 간소화 안내에서 정기점검과 유지보수, 훈련을 강조했습니다.
임대인이 건물을 관리하더라도 임차인은 자신의 사용구역과 업무에 관한 의무를 확인해야 합니다. 공용시설은 임대인·다른 입주업체와 연락 및 공동 대응체계를 정해 두는 것이 좋습니다.
베트남 공장·창고는 임대계약 체결과 함께 소방 서류, 시설 상태, 실제 생산·보관계획이 서로 부합하는지 확인해야 합니다.
핵심은 필요한 소방 절차와 시설 보완 범위를 정하고, 비용 부담과 가동 지연 시 임대료·보증금·손해배상 책임을 계약서에 명확히 반영하는 것입니다. 이 검토가 부족하면 설비를 반입한 후에도 가동이 지연되어 추가 공사비와 임대료를 부담할 수 있습니다.
법무법인 시우는 임대차계약과 인허가 쟁점을 검토하고 임대인·임차인의 책임 분담 협의를 지원합니다. 계약 체결과 시설투자에 앞서 법률 전문가 및 소방 기술전문가와 상담하여 적법한 사용 가능성과 예상 비용을 확인하시기 바랍니다.
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법무법인 시우에는 베트남·중국·일본 등 국제거래 및 투자구조 설계 전반을 직접 수행해 온 오형철 대표변호사와
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