안녕하세요, 법무법인 시우입니다.
베트남 아파트 분양 시 원하는 동·호수의 분양을 약정하기 위해 중개업체에 분양가의 5%를 넘는 금액을 미리 지급하는 경우가 있습니다.
예를 들어 분양가가 40억 동인 아파트의 특정 호수를 확보하려고 중개업체에 4억 동을 맡기고, 정식 분양계약을 체결하면 중개업체가 그 돈을 시행사에 전달하여 분양대금에서 공제하는 방식입니다.
매수인은 원하는 호수를 먼저 확보할 수 있다는 기대를 갖습니다. 그런데 매수를 포기하자 중개업체가 계약금 몰수를 주장하거나, 약속한 호수를 분양받지 못했는데도 원금 반환만 제안한다면 어떻게 대응해야 할까요?
오늘은 중개업체와 체결한 특정 호수 확보 약정의 효력과 계약금 반환·배상 범위, 안전한 지급 방법을 알아보겠습니다.
1. 분양 계약금은 시행사가 판매 요건을 갖춘 후 분양 대금의 5%로 제한됩니다
베트남 「부동산사업법」에 따라 시행사는 미완공 주택 등이 법정 판매 요건을 갖춘 후 분양가의 5% 이내에서 계약금을 받을 수 있습니다. 예를들어, 분양가가 40억 동이면 상한은 2억 동입니다.
같은 법은 또한 시행사가 중개업체 등 다른 조직이나 개인에게 계약금 약정·분양계약 체결을 위임하는 것을 금지합니다. 중개업체의 분양 안내 업무와 시행사를 대신하여 계약하는 권한은 구분됩니다.
따라서 특정 호수를 확보하는 조건으로 분양 대금의 5%를 초과하는 금액을 중개업체에 지급하고 나중에 분양대금으로 충당한다면, 시행사의 계약금 수령 제한을 우회하는 구조인지 확인해야 합니다.
2. 중개업체와 체결한 '특정 호수 확보 약정'은 무효가 될 수 있습니다
약정의 효력은 명칭보다 실제 내용으로 판단합니다. 중개업체가 특정 호수의 계약 체결을 보장하며 돈을 받고, 시행사가 그 돈을 분양대금으로 인정하는 구조라면 실질적인 계약금 수령인지 살펴야 합니다.
판매 요건을 갖추기 전 자금을 받거나 법정 상한을 우회한 경우, 권한 없이 해당 호수의 분양을 약속한 경우에는 민법상 무효 사유가 문제됩니다. 다만 무효의 범위는 약정과 자금 흐름을 기준으로 판단합니다.
건설부도 2025년 12월 29일 유사 질의에서 계약금 상한과 계약 체결 위임 금지 규정을 제시하고, 개별 약정의 무효 여부는 민법에 따라 판단하도록 답했습니다.
3. 약정이 무효라면 계약금 반환이 가능한가요?
약정 전체가 무효라면 민법 제131조에 따른 원상회복으로 지급액 반환을 청구할 수 있습니다. 매수인이 단순 변심으로 매수를 포기했더라도, 중개업체가 무효인 약정의 몰수 조항만으로 돈을 보유할 수는 없습니다.
다만 반환을 거절하면 무효와 반환의무를 인정받기 위한 소송이 필요할 수 있습니다. 원금 회수와 배액 반환·위약금 청구도 구분해야 합니다. 약정이 무효라면 그 안의 배상 조항도 원칙적으로 효력을 잃고, 실제 손해는 귀책사유와 손해액 등을 따로 입증해야 합니다.
호찌민시 인민법원은 2017년 특정 호수를 제공하지 못한 중개업체의 계약금 약정을 무효로 판단했습니다. 매수인은 원금을 반환받았지만 추가 배상청구는 항소심에서 기각됐습니다. 구법이 적용된 사건이지만, 원금 반환과 추가 배상의 차이를 보여줍니다.
4. 계약금은 누구한테 지급하나요?
시행사와 직접 계약금 약정을 체결하고, 시행사 명의의 공식 수취계좌로 지급하는 방식이 안전합니다. 지급 전에는 판매 요건 충족 여부와 약정서의 시행사 명칭·동호수·분양가·계약금·반환 조건을 확인해야 합니다.
중개업체가 “먼저 맡기면 나중에 시행사에 전달한다”고 설명하더라도, 그 약정만으로 시행사에 특정 호수의 분양을 요구할 권리가 확보되는 것은 아닙니다. 중개업체를 통한 우회 지급은 피하는 것이 좋습니다.
이미 지급했다면 계약서·이체내역·호수 배정 안내·상담 메시지를 확보하고 반환의무자를 확인해야 합니다. 반환청구권 확보와 실제 회수는 별개이므로, 송금 전에 계약 상대방과 지급 근거를 점검하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 정식 분양계약을 체결할 때도 5%까지만 지급하나요?
5%는 미완공 주택 등의 분양 전 계약금 상한입니다. 정식 분양계약에 따른 최초 대금 지급은 계약금을 포함하여 계약금액의 30% 이내로 제한됩니다. 따라서 계약 전 호수 확보용 선지급과 정식 계약에 따른 대금 지급을 구분해야 합니다.
Q. 계약서에 서명하고 계약금 몰수에 동의했어도 무효를 주장할 수 있나요?
서명과 동의가 있어도 법정 무효 사유에 해당하면 무효를 주장할 수 있습니다. 다만 계약금 5%를 초과했다는 사실만으로 약정 전체의 무효와 전액 반환이 자동으로 확정되지는 않습니다. 전부무효인지 일부무효인지, 실제로 어떤 거래를 약정했는지 확인해야 합니다.
Q. 이미 중개업체에 지급한 돈을 시행사가 분양대금으로 인정했다면 누구에게 반환을 청구하나요?
실제 수령인과 자금 전달 여부, 시행사의 대금 인정 자료 및 이후 체결한 계약을 함께 확인해야 합니다. 중개업체에 처음 송금했다는 사실만으로 반환 상대방이 항상 중개업체로 정해지는 것은 아닙니다. 시행사에 돈이 전달됐다면 시행사의 입금확인서와 분양대금 납부내역도 확보하시기 바랍니다.
베트남 아파트 분양 시 중개업체에 계약금을 맡기는 거래는 특정 호수를 분양받을 권리와 지급금의 반환 여부를 둘러싼 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
핵심은 계약금 수령 권한, 약정의 유효성, 반환과 배상의 범위를 구분하는 것입니다. 약정이 무효라면 원금 반환을 청구할 수 있지만, 실제 회수에는 소송이 필요할 수 있고 기대했던 배액 반환이나 위약금도 별도 판단을 거쳐야 합니다.
법무법인 시우는 분양계약과 예약금 약정, 시행사·중개업체의 계약관계를 검토하여 거래 위험과 대응방안을 안내합니다. 계약 체결과 송금에 앞서 법률 전문가와 상담하여 분양받을 권리와 자금 회수 조건을 확인하시기 바랍니다.
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법무법인 시우에는 베트남·중국·일본 등 국제거래 및 투자구조 설계 전반을 직접 수행해 온 오형철 대표변호사와
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