안녕하세요, 법무법인 시우입니다.
한국인이 베트남에서 식당이나 카페를 인수할 때 기존 운영자에게 이른바 '권리금'을 지급하는 경우가 많습니다. 좋은 입지와 인테리어, 집기, 단골손님 등을 그대로 이어받을 수 있다는 이유입니다.
베트남에서도 이러한 거래는 낯설지 않습니다. 현지에서도 흔히 '상꽌(sang quán)', '상느엉맛방(sang nhượng mặt bằng)' 등의 표현을 사용하여 기존 가게나 영업장을 일정한 대가를 받고 넘깁니다.
그렇다면 베트남에서도 한국처럼 권리금을 주고 가게를 인수하면 되는 것일까요? 오늘은 베트남 법령과 관련 판례를 통해 베트남의 권리금에 대해 알아보겠습니다.
베트남에도 권리금은 있지만, 한국과 법적 구조가 다릅니다
권리금 | 자산별 구분
베트남에서 가게를 양도하면서 일정한 프리미엄을 받는 거래 자체가 금지되는 것은 아닙니다.
다만 베트남 법에는 한국 「상가건물 임대차보호법」과 같이 '권리금'을 하나의 독립된 법적 개념으로 정의하고 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 제도가 없습니다.
따라서 계약서에 단순히 '권리금 5억 동'이라고 기재하는 것보다 그 돈이 실제로 무엇의 대가인지를 구분하는 것이 중요합니다. 인테리어와 주방설비 등 시설대금인지, 재고나 비품의 매매대금인지, 기존 임대보증금의 승계인지, 상호·상표·온라인 계정 등 영업자산의 대가인지에 따라 법률관계가 달라집니다.
가장 중요한 것은 건물주와의 임대차입니다
임대차 승계 | 베트남 민법 제475조 | 건물주 동의
권리금을 지급했다고 해서 기존 임차인의 임대차상 지위까지 당연히 넘겨받는 것은 아닙니다.
베트남 민법 제475조는 임차인이 임차물을 다시 임대하려면 임대인의 동의를 받도록 규정합니다. 기존 운영자와 신규 투자자 사이에서 가게를 넘기기로 합의했더라도 건물주가 새로운 임차인을 받아들이지 않으면 영업장을 계속 사용할 수 없는 문제가 발생할 수 있습니다.
실제 빈증성 인민법원의 2024년 판결에서는 한 양수인이 찻집을 넘겨받으면서 총 3억2,500만 동을 지급했습니다. 이 중 2억5,000만 동은 시설·물품대금, 5,000만 동은 임대보증금, 2,500만 동은 선불임대료였습니다.
그러나 이후 건물주와 새로운 임대차 조건이 맞지 않아 계약이 성립하지 않았습니다. 법원은 보증금과 선불임대료 7,500만 동은 반환하도록 했지만, 이미 매매한 시설 등에 대한 2억5,000만 동까지 반환하도록 하지는 않았습니다.
즉, "가게를 사용할 수 없게 됐으니 권리금 전부를 돌려달라"는 주장이 항상 인정되는 것은 아닙니다.
가장 안전한 방법은 '3자 거래'입니다
3자 계약 | 보증금 승계 | 개인사업자
반대로 호찌민시의 2025년 사건에서는 기존 운영자와 신규 운영자가 함께 건물주를 만나 기존 임대차를 종료하고 신규 임대차계약을 체결했습니다. 기존 보증금 1억2,000만 동도 새로운 임대차계약으로 승계했습니다.
이처럼 베트남에서 가게를 인수할 때에는 기존 임차인과 양수인 사이의 권리금 계약만 체결하기보다, 건물주까지 참여하여 기존 임대차 종료·신규 임대차 체결·보증금 승계를 동시에 처리하는 방식이 안전합니다.
또한 '권리금'도 하나의 금액으로 묶기보다 시설·비품, 재고, 보증금, 상표 등 개별 자산별로 구분하고, 신규 임대차가 체결되지 않을 경우 계약금과 양도대금을 어떻게 반환할지 명확하게 정해두는 것이 좋습니다.
특히 기존 가게가 베트남인 명의의 개인사업자(hộ kinh doanh)로 운영되고 있다면 더욱 주의해야 합니다. 현행 기업등록법령상 개인사업자는 베트남 국민이 설립하는 사업형태이므로, 한국인이 권리금을 지급했다고 해서 그 사업자 명의를 그대로 넘겨받아 영업할 수 있는 것은 아닙니다. 필요한 경우 외국인투자법인을 별도로 설립하거나 기존 법인의 지분을 적법하게 인수하는 구조를 검토해야 합니다.
결국 베트남에서 중요한 것은 "권리금을 얼마 주느냐"가 아니라 "그 돈을 지급하고 실제로 어떤 권리를 취득하는가" 입니다. 권리금 계약을 체결하기 전에 원 임대차계약, 건물주의 동의, 시설의 소유관계, 보증금, 사업자등록과 영업허가까지 함께 확인하는 것이 필요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 권리금 계약서는 공증해야 하나요?
시설·비품이나 일반 영업자산을 양도하는 계약 자체에는 일률적인 공증의무가 적용되지 않습니다.
다만 계약에 토지사용권이나 공증이 필요한 부동산 권리의 이전이 포함된다면 별도의 형식요건을 확인해야 합니다. 따라서 금액이 큰 거래라면 공증 여부보다 먼저 계약대상이 무엇인지 정확히 구분하는 것이 중요합니다.
Q. 3억 원을 지급했는데 건물주가 계약을 거부하면 전액 돌려받을 수 있나요?
자동으로 전액 반환되는 것은 아닙니다.
시설·비품 매매가 이미 완료됐다면 해당 대금은 반환되지 않을 수 있고, 보증금·선불임대료처럼 임대차를 전제로 지급한 돈은 반환대상이 될 가능성이 있습니다. 가장 안전한 방법은 처음부터 신규 임대차 체결을 가게 양도계약의 선행조건으로 정하는 것입니다.
Q. 기존 가게의 식품·주류 허가를 그대로 쓸 수 있나요?
허가마다 다릅니다. 사업주체가 바뀌면 기존 허가가 자동 승계된다고 보기는 어렵고, 허가 종류에 따라 신규발급·재발급·변경절차를 거쳐야 합니다.
따라서 인수계약을 체결하기 전에 현재 허가 명의, 유효기간, 변경 가능 여부와 신규 취득기간을 확인하여 실제 개업일과 맞추는 것이 좋습니다.
Q. 기존 직원도 그대로 넘겨받으면 되나요?
거래구조에 따라 다릅니다.
단순히 시설·비품만 매수한 뒤 새 법인이 직원을 새로 채용하는 구조라면 근로계약을 새 사업주 명의로 정리하게 됩니다. 반면 기업 또는 사업자산의 소유·사용권 이전으로 다수 근로자의 고용에 영향을 미치는 거래라면 노동법 제43·44조에 따라 고용승계·재배치 등을 포함한 인력사용계획이 문제될 수 있고, 기존 사용자와 후속 사용자가 해당 계획을 이행해야 합니다.
따라서 “양도인이 모두 퇴직처리하고 양수인이 다시 고용한다”는 방식으로 일률적으로 처리하기보다 인수형태를 먼저 확인해야 합니다.
베트남의 ‘권리금’ 거래는 하나의 법적 권리를 사고파는 구조라기보다 시설·비품 매매, 임대보증금 승계, 임대차계약, 영업자산과 사업주체 변경이 결합된 거래에 가깝습니다.
그래서 기존 운영자에게 큰돈을 지급하는 것보다 먼저 확인해야 하는 사람이 건물주입니다. 기존 임대차에 신규 운영자가 들어갈 수 있는지, 보증금이 어떻게 처리되는지, 임대료와 계약기간이 그대로 유지되는지를 확정한 뒤 가게 양도대금을 지급해야 합니다.
특히 한국인 투자자는 여기에 외국인투자법인 설립이나 지분인수, 업종별 시장접근 조건과 영업허가까지 함께 검토해야 합니다. 결국 안전한 가게 인수는 양도계약 → 건물주 동의·신규 임대차 → 사업주체 확보 → 영업허가 확인 → 시설 인도와 잔금 지급을 하나의 일정으로 연결하는 데서 시작합니다.
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법무법인 시우에는 베트남·중국·일본 등 국제거래 및 투자구조 설계 전반을 직접 수행해 온 오형철 대표변호사와
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