안녕하세요, 법무법인 시우입니다.
2024년 8월 1일 베트남의 새로운 주택법(Law No. 27/2023/QH15)과 부동산사업법(Law No. 29/2023/QH15)이 시행되면서 완공 전 주택, 즉 미래주택(nhà ở hình thành trong tương lai) 분양에 대한 규제가 크게 정비됐습니다. 시행사가 받을 수 있는 예약금에 5% 상한이 도입됐고, 분양 가능한 시점과 대금 납부한도, 은행 보증에 관한 기준도 보다 구체화됐습니다.
베트남에서는 공사가 중단되거나 인도가 수년간 지연되고, 대금을 납부한 뒤에도 소유증서(Giấy chứng nhận, 흔히 ‘핑크북’)를 받지 못하는 사례가 계속 발생합니다. 한국인 투자자에게는 여기에 외국인 소유 가능 프로젝트인지, 외국인 배정물량이 남아 있는지라는 추가적인 확인사항도 있습니다.
따라서 아파트를 계약할 때에는 시행사의 브랜드나 분양가격만 볼 것이 아니라 해당 주택이 실제로 분양 가능한 상태인지, 얼마까지 납부해도 되는지, 외국인 명의로 소유권 취득이 가능한지를 먼저 확인해야 합니다.
1. 계약분쟁과 형사사기는 다릅니다
계약위반 · 기망 · 재산편취
베트남 법에는 ‘아파트 분양사기’라는 별도의 죄명이 없습니다. 실제 사건에서는 민사상 계약분쟁인지, 형사상 재산편취인지를 구분하는 것이 첫 단계입니다.
시행사가 허위 정보를 제공하여 매수인을 속이고 계약을 체결하게 했다면 민법 제127조에 따라 기망에 의한 거래의 무효를 주장할 수 있습니다. 반면 적법하게 체결된 계약 이후 공사지연이나 인도지연이 발생했다면 계약 해제·대금 반환·손해배상이 기본적인 민사상 구제수단이 됩니다.
형사적으로는 구체적인 자금 수령 과정에 따라 형법 제174조의 기망에 의한 재산편취죄 또는 제175조의 신뢰 남용에 의한 재산편취죄가 문제될 수 있습니다. 제174조는 원칙적으로 편취액 200만 VND 이상부터 적용될 수 있고, 편취액이 5억 VND 이상이면 12년 이상 20년 이하 또는 무기징역까지 규정합니다. 2025년 개정 이후의 현행 형법에도 이 구조가 유지되고 있습니다.
중요한 것은 공사가 중단됐다는 사실만으로 곧바로 사기죄가 되는 것은 아니라는 점입니다. 자금을 받기 전부터 허위 사실을 제시했는지, 존재하지 않는 분양권한을 내세웠는지, 받은 돈을 편취하려는 의도가 있었는지 등을 증거로 확인해야 형사절차의 실익을 판단할 수 있습니다.
2. 외국인은 먼저 ‘살 수 있는 집’인지 확인해야 합니다
외국인 소유한도 · 30% · 50년
외국인은 베트남에서 모든 아파트를 자유롭게 매수할 수 있는 것이 아닙니다.
주택법 제16~19조에 따라 외국인 개인은 국방·안보상 제한지역이 아닌 주택개발 프로젝트의 상업용 주택을 매수할 수 있습니다. 외국인이 보유할 수 있는 아파트는 원칙적으로 한 동의 주거용 아파트 중 30% 이하이고, 단독·연립주택은 인구 1만 명에 상당하는 구역에서 총 250채까지 허용됩니다.
외국인 개인의 소유기간은 원칙적으로 소유증서 발급일부터 최대 50년이고, 요건을 갖추면 한 차례 최대 50년까지 연장할 수 있습니다.
일반 외국인투자기업이 아파트를 매수하는 경우에는 적용방식이 또 다릅니다. 해당 법인이 베트남에서 유효하게 활동하고 있어야 하고, 보유주택은 법인에서 근무하는 임직원의 거주용으로 사용해야 합니다. 소유기간 역시 해당 법인의 투자증서에 기재된 사업기간을 넘을 수 없습니다.
따라서 한국인 매수인은 계약 전에 ① 외국인 소유가 허용된 프로젝트인지, ② 해당 동의 외국인 30% 물량이 남아 있는지, ③ 본인의 매수자격에 문제가 없는지를 확인해야 합니다. 분양계약을 체결하고 대금을 납부했다는 사실만으로 소유증서 발급이 보장되는 것은 아닙니다.
3. 계약 전에 확인할 서류와 납부한도
분양자격 · 5% 예약금 · 30%·70%·95%
미래주택은 시행사가 원한다고 바로 판매할 수 있는 것이 아닙니다.
부동산사업법 제24조에 따라 적법하게 착공됐고 토지사용권 관련 서류를 갖추어야 하며, 아파트는 기초공사 완료에 대한 검수서류도 필요합니다. 시행사는 판매 전에 성급 부동산사업 관리기관에 분양 가능 여부를 통지해야 하고, 관할기관은 접수 후 15일 안에 조건 충족 여부를 서면으로 회신합니다.
따라서 계약 전에는 최소한 분양자격에 관한 관할기관의 회신, 토지 관련 서류, 착공 및 기초공사 완료자료, 프로젝트의 담보·권리제한 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
대금 납부에도 법정 한도가 있습니다.
| 단계 | 최대 납부한도 |
|---|---|
| 예약금 | 분양가의 5% |
| 최초 계약대금 | 예약금 포함 30% |
| 주택 인도 전 | 누적 70% |
| 매도인이 일정한 외투경제조직인 경우 인도 전 | 누적 50% |
| 소유증서 발급 전 | 누적 95% |
특히 5% 예약금은 아무 때나 받을 수 있는 것이 아닙니다. 해당 주택이 법적으로 분양 가능한 요건을 갖춘 이후에만 받을 수 있고, 예약합의서에는 분양가격도 명시해야 합니다.
은행 보증도 중요한 확인사항입니다. 시행사는 미래주택을 판매하기 전에 적격 은행으로부터 보증승인을 받아야 하며, 매수인은 계약체결 시 자신에 대한 은행 보증을 받지 않겠다고 서면으로 선택할 수 있습니다. 반대로 보증을 포기하지 않았다면 개별 은행 보증서를 확인하는 것이 중요합니다. 법은 원칙적으로 매수인이 보증서를 받은 뒤 시행사가 계약대금을 수령하도록 하고 있습니다.
4. 피해 발생 후 대응
증거확보 · 반환청구 · 소송 · 형사고소
분양 문제가 발생했다면 가장 먼저 계약과 지급 경위를 시간순으로 정리해야 합니다. 분양계약서, 예약합의서, 영수증, 은행 송금자료뿐 아니라 광고자료와 브로커·시행사 직원과 주고받은 메시지도 중요한 증거가 됩니다.
다음으로 인도지연이나 기타 계약위반을 구체적으로 적시하여 이행 또는 대금반환을 서면으로 요구합니다. 은행 보증을 받은 계약이라면 보증서의 청구조건과 유효기간을 확인하여 보증은행에 직접 청구할 수 있는지도 함께 검토합니다.
반환이 이루어지지 않으면 계약의 분쟁해결조항에 따라 베트남 인민법원 또는 중재를 검토합니다. 이때 단순 계약위반을 넘어 허위 분양자격, 이중분양, 허위서류, 자금편취 등 구체적인 기망 정황이 확인된다면 별도로 수사기관에 형사 고소·고발을 진행할 수 있습니다.
시효도 중요합니다. 기망을 이유로 거래무효를 청구하는 경우에는 원칙적으로 기망 사실을 알았거나 알 수 있었던 날부터 2년, 일반적인 계약분쟁의 소송시효는 권리침해를 알았거나 알 수 있었던 날부터 3년입니다.
따라서 공사가 멈춘 뒤 시행사가 다시 착공하겠다는 말만 믿고 장기간 기다리기보다, 현재 어떤 청구권이 있고 언제부터 시효가 진행됐는지를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 시행사 직원이 개인 계좌로 예약금이나 계약금을 보내라고 합니다. 괜찮은가요?
주의가 필요합니다. 부동산사업법은 미래주택의 예약금·매매계약을 프로젝트 시행사가 직접 체결하는 구조를 전제로 하고 있으며, 시행사는 다른 조직이나 개인에게 미래주택의 예약·매매계약 체결을 위임할 수 없습니다.
계약대금은 계약서에 명시된 적법한 수령주체와 계좌를 확인하여 지급하고, 송금증에 프로젝트명·호수·납부차수를 명확히 남기는 것이 좋습니다.
Q. 외국인 물량이 다 찼다면 베트남인 지인 명의로 먼저 사도 될까요?
차명매수는 권하지 않습니다. 법률상 소유자는 명의자가 되므로 한국인 투자자가 실제 투자금을 부담했다는 사실만으로 아파트의 소유권을 확보할 수 없습니다.
특히 외국인 소유제한을 우회하기 위한 구조라면 명의자와 관계가 틀어진 뒤 소유권 자체를 되찾는 문제가 매우 복잡해질 수 있습니다. 외국인 명의 취득이 가능한 물건을 찾거나 적법한 다른 투자구조를 검토하는 편이 안전합니다.
Q. 계약을 해제해 받은 돈을 한국으로 다시 송금할 수 있나요?
가능 여부는 최초 자금의 유입경로와 반환원인을 입증할 수 있는지에 크게 좌우됩니다. 한국에서 베트남으로 송금한 자료, 분양계약서, 시행사의 반환확인서 또는 판결·합의서 등 자금의 출처와 반환 사유를 연결할 수 있는 자료를 보관해야 합니다.
따라서 부동산 투자금은 처음부터 은행을 통한 적법한 송금경로를 이용하는 것이 중요합니다.
Q. 한국 법원에서 시행사를 상대로 소송하면 더 빠르지 않나요?
베트남 소재 아파트와 베트남 시행사가 직접 관련된 분쟁은 일반적으로 베트남에서 소송하고 집행하는 구조가 실효적입니다. 특히 베트남 부동산의 소유권·사용권 자체가 쟁점이라면 베트남 법원의 관할 문제가 중요합니다.
한국에서 판결을 받더라도 시행사의 주요 재산이 베트남에 있다면 다시 베트남에서 외국판결 승인·집행절차가 필요하므로, 처음부터 최종 집행 가능성까지 고려해 관할을 결정해야 합니다.
Q. 같은 프로젝트 피해자가 많은데 함께 대응하는 것이 좋을까요?
동일한 시행사와 프로젝트에서 같은 방식의 피해가 발생했다면 분양자료, 자금흐름과 시행사의 설명을 공동으로 확보하는 것이 특히 중요합니다. 여러 피해자의 자료에서 동일한 허위 설명이나 자금모집 방식이 확인되면 사건의 실체를 파악하는 데에도 도움이 됩니다.
다만 각 매수인의 계약일·납부액·계약내용·외국인 취득자격이 다를 수 있으므로 실제 반환청구와 소송은 개별 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
베트남 아파트 분양에서 가장 중요한 것은 계약 전에 해당 주택이 실제로 판매 가능한 상태인지 확인하는 것입니다. 외국인 투자자라면 여기에 해당 프로젝트의 외국인 소유 가능 여부와 잔여 물량까지 추가로 확인해야 합니다.
특히 미래주택은 분양자격 확인 → 5% 예약금 → 계약 시 30% → 공정에 따른 중도금 → 인도 전 70% → 소유증서 발급 전 95%라는 법정 장치가 마련되어 있습니다. 은행 보증을 선택했다면 개별 보증서의 발급 여부와 청구조건도 반드시 확인할 필요가 있습니다.
피해가 이미 발생했다면 단순한 공사지연인지, 계약해제·반환청구 사안인지, 처음부터 허위정보를 이용한 재산편취인지부터 구분해야 합니다. 같은 ‘분양 피해’라도 적용되는 민사·형사 절차와 증명해야 할 사실은 서로 다르기 때문입니다. 따라서 계약 전에는 프로젝트와 분양자격을 검토하고, 피해 발생 후에는 계약·송금·광고·대화자료를 토대로 청구방향과 시효를 신속하게 정리하는 것이 중요합니다.
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