안녕하세요, 법무법인 시우입니다.
2026년 7월 1일, 베트남의 2025년 개정 건설법이 본격 시행되었습니다.
이번 개정을 통해 행정절차는 한결 간소해졌고, 발주자와 시공자의 책임은 더 분명해졌으며, 국제 건설계약에서 자주 쓰이는 손해배상예정액, 분쟁조정위원회, 불가항력·사정변경 조항이 법률 체계 안에서 한층 명확하게 다뤄지기 시작했습니다.
베트남에서 공사를 발주하거나 시공에 참여하는 한국 기업이라면, 바뀐 규칙을 계약서 단계에서부터 반영할 필요가 있습니다. 이번 글에서는 개정 건설법이 건설계약에 미친 변화를 계약 실무 중심으로 정리해 드립니다.
개정 건설법, 무엇이 바뀌었나
행정절차 간소화와 국제 계약관행의 수용
새 건설법의 큰 줄기는 세 가지입니다.
첫째, 행정절차가 간소화되었습니다.
종전에는 프로젝트 단계별로 국가기관의 심사와 확인이 반복되면서 인허가가 지연되는 문제가 있었습니다. 새 법은 프로젝트 승인 이후의 후속 설계를 발주자가 스스로 심사·관리·승인하도록 했습니다.
둘째, 권한 이양과 디지털화입니다.
성(省)급 인민위원회 등 지방정부의 책임이 커지고, 건설활동 관련 국가 데이터베이스 구축도 강조되었습니다. 앞으로는 인허가, 설계, 비용, 품질, 공사 이력 등 정보가 점차 디지털 시스템 안에서 관리될 전망입니다.
셋째, 국제 건설계약 관행의 수용입니다.
손해배상예정액, 불가항력, 사정변경, 국제 관행에 따른 분쟁처리 모델 등 그동안 실무에서 쓰이면서도 법적 근거가 불명확했던 개념들이 법률과 시행령 안에서 보다 구체적으로 정리되었습니다.
건설 계약 상 달라진 점 — 구법과의 비교
실무 관행에 머물던 계약 조항의 법률상 근거 확보
가장 주목할 변화는 손해배상예정액(liquidated damages)의 공식 인정입니다. 종전에는 계약 위반 시 손해액을 미리 정해 두는 조항이 위약벌인지 손해배상액 예정인지 불분명해 분쟁이 잦았습니다.
새 건설법은 손해배상을 실제 손해에 따라 산정할 수도 있고, 계약에서 미리 정한 손해액을 기준으로 산정할 수도 있다고 규정했습니다.
한국 민법 역시 당사자가 손해배상액을 미리 정할 수 있고, 그 금액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있도록 정합니다.
다만, 손해배상예정액과 위약벌(phạt vi phạm)은 반드시 구분해야 합니다.
위약벌은 계약 위반 자체에 대해 부과하는 벌금적 성격으로, 공공투자 프로젝트와 PPP 프로젝트에서는 위반 가치의 12%를 넘을 수 없습니다. 다만, 공공투자 프로젝트나 PPP 프로젝트가 아닌 민간 건설계약의 경우에는 계약의 성격에 따라 상법상 위약벌 8% 상한 등 일반법이 적용될 수 있습니다.
따라서, 계약서에서 위약벌과 손해배상액 예정을 명확히 구분해야 합니다.
또 하나 주목해야 할 내용은, 새 건설법이 건설계약에 민법(Civil Code)이 보충 적용됨을 명확히 한 점입니다. 건설 계약에서 따로 합의하지 않은 사항은 건설법, 민법 및 관련 법령을 기준으로 해결됩니다. 이는 계약 효력, 소멸시효, 지연이자, 손해배상, 계약 해제·해지 문제와 직접 연결됩니다.
이 밖에 천재지변, 화재, 전염병, 국가비상상태, 파업, 봉쇄, 고고학적 유물 발견 등 불가항력과, 법령·정책 변경이나 예측하기 어려운 지질 조건 등 사정변경 사유도 정리되었습니다.
외국 당사자가 있는 건설계약에서는 베트남어와 다른 언어를 함께 사용할 수 있습니다. 이때, 당사자들은 언어의 우선순위를 정할 수 있지만, 합의가 없으 경우 베트남어가 우선합니다.
분쟁 해결 메커니즘의 강화
DAB·DRB식 분쟁처리 모델
새 건설법은 건설계약 분쟁을 당사자 합의, 조정, 국제 관행에 따른 분쟁처리 모델, 중재, 법원을 통해 해결할 수 있도록 규정합니다.
특히 눈여겨 볼 것이 DAB·DRB식 분쟁처리 모델입니다. DAB(Dispute Adjudication Board)와 DRB(Dispute Review Board)는 공사 도중 생기는 분쟁을 빠르게 해결하기 위해 발주자·시공자가 함께 선임하는 전문가 패널입니다. DAB는 구속력 있는 결정(decision)을, DRB는 권고(recommendation)를 중심으로 한다는 차이가 있습니다.
최근 FIDIC 계약(국제컨설팅엔지니어연맹의 국제 표준계약조건)에서는 예방 기능까지 더한 DAAB(Dispute Avoidance/Adjudication Board)를 도입하는 경우가 많습니다.
새 건설법은 이러한 국제 관행 기반의 분쟁처리 모델을 계약에 반영할 근거를 분명히 했습니다. 계약이 국제 표준에 가까워진 만큼, 통지, 증빙, 계약관리 중요성도 그만큼 커졌습니다.
실무에서 무엇을 주의해야 하나
자율이 커진 만큼 발주자와 시공자의 책임도 커졌습니다
바뀐 제도를 계약서에 반영하지 않으면, 모처럼의 법적 근거를 활용하지 못하거나 예상치 못한 리스크를 떠안을 수 있습니다.
✓ 계약서 템플릿 재정비: 손해배상예정액, 위약벌, 제3자 손해배상, 불가항력, 사정변경 조항을 새 법에 맞게 다시 설계합니다. 특히 손해배상예정액과 위약벌을 같은 조항 안에 섞어 쓰면 분쟁 시 해석상 불리해질 수 있습니다.
✓ 발주자 책임 강화 대비: 설계 심사·관리 권한이 발주자 쪽으로 넘어온 만큼, 설계 검증과 컴플라이언스 관리를 스스로 챙겨야 합니다. 승인된 설계와 다른 시공, 인허가 위반, 안전·품질 관리 부실은 행정처분과 계약책임으로 이어질 수 있습니다.
✓ 분쟁 조항의 사전 설계: DAB·DRB, 중재, 준거법, 계약 언어, 클레임 통지 기한을 계약 체결 단계에서 명확히 해야 합니다.
✓ 보증·지급 조건 관리: 이행보증, 지급보증, 선급금, 기성금 지급, 정산·청산 절차 등 공사 지연이나 지급 지연이 발생했을 때 어떤 보증을 행사할 지 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.
⚠️ 결론적으로, 이번 개정은 베트남 건설계약을 국제 관행에 한 걸음 가깝게 만들었지만, 시행 초기인 만큼 조항의 실제 효력은 앞으로의 분쟁·판례·중재 사례를 통해 더 구체화될 것으로 전망됩니다. 계약서 단계에서부터 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2026년 7월 1일 이전에 체결한 건설계약도 새 건설법의 영향을 받나요?
원칙적으로 이미 체결되어 이행 중인 계약은 체결 당시 법령과 계약 내용에 따라 처리됩니다. 다만 2026년 7월 1일 이후 변경계약을 체결하거나, 진행 중인 입찰·협상 단계에서 계약 조건을 조정하는 경우에는 새 법령 반영 여부를 검토해야 합니다. 특히 공공투자·PPP 프로젝트는 경과 규정과 입찰서류 단계별 적용 여부를 따로 확인해야 합니다.
Q. 손해배상예정액은 금액 제한 없이 인정되나요?
그렇지 않습니다. 손해배상예정액은 위반된 의무와 위반 정도에 상응해야 하고, 실제로는 위약벌인지 손해배상액 예정인지가 다투어질 수 있습니다. 또한 공공투자·PPP 프로젝트의 위약벌은 12% 상한이 명시되어 있고, 민간 프로젝트도 계약 성격에 따라 일반법상 제한이 문제될 수 있습니다.
Q. FIDIC 계약조건을 그대로 쓰면 베트남에서 문제없이 인정되나요?
그대로 쓰는 것은 위험합니다. 베트남 법이 FIDIC식 국제 관행을 더 많이 수용하는 방향으로 바뀐 것은 맞지만, 위약벌 상한, 손해배상, 계약 언어, 인허가, 공사 중지·해지, 보증, 분쟁 절차 등은 베트남 강행규정과 맞춰야 합니다. 국제 표준계약을 베트남 법에 맞게 현지화하는 작업이 중요합니다.
위에서 살펴본 것처럼 개정 건설법 아래의 건설계약은 손해배상예정액, 분쟁처리 모델, 민법 보충적용, 언어 우선순위, 보증·지급 절차 등 여러 규칙이 새롭게 정리되었습니다. 이제 건설계약은 단순히 공사금액과 공사기간만 정하는 문서가 아니라, 공사 지연·설계변경·지급지연·불가항력·분쟁 발생 시의 대응 절차를 미리 설계하는 위험관리 문서가 되었습니다.
국제 관행과 베트남 강행규정을 함께 반영해야 하는 만큼, 베트남에서 공사를 발주하거나 EPC·시공·감리·설계에 참여하는 기업은 계약 체결 전 단계에서부터 법률 검토를 진행하는 것이 안전합니다.
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