안녕하세요, 법무법인 시우입니다.
베트남은 2023년 주택법을 시행한 지 약 2년 만에 주택법 전면 개정을 추진하고 있습니다. 이번 개정안은 외국인의 주택소유 범위 조정, 노후 아파트의 사용기간 및 재건축, 기존 소유자의 재산권 보호를 주요 내용으로 합니다.
특히 외국인의 빌라·단독주택 소유를 제한하고, 아파트 사용기간 종료 후 소유자의 권리와 비용부담을 명확히 하는 방안이 논의되고 있습니다.
그렇다면 베트남에 아파트를 보유하거나 주택 구입을 계획하는 한국인에게는 어떤 변화가 있을까요?
1. 외국인은 앞으로 아파트만 소유할 수 있나?
외국인 주택소유 · 아파트 · 빌라 · 단독주택
현행 2023년 주택법 제17조·제19조에 따르면 외국인은 일정 요건을 충족하면 상업용 주택개발사업 내 아파트뿐 아니라 빌라·연립주택 등 개별주택도 소유할 수 있습니다.
소유한도는 아파트의 경우 건물별 전체 세대의 30%, 개별주택은 법정 인구 규모에 해당하는 지역별 최대 250채입니다.
그러나 2026년 주택법 개정안은 외국인의 개별주택 소유 허용 규정을 삭제하고 아파트 소유만 인정하는 방향을 제시했습니다.
주요 배경은 토지법과 주택법 사이의 정합성 확보입니다. 개별주택은 토지사용권과 밀접하게 연결되므로, 외국인의 주택소유 범위를 토지제도에 맞춰 재정비하려는 것입니다.
다만 해당 내용은 국회 심사 중인 개정안으로, 최종 입법 결과에 따라 적용범위가 결정됩니다.
2. 이미 빌라·단독주택을 소유한 외국인은 어떻게 되나?
기존 소유권 · 경과규정 · 매각 · 증여
개정안에서 중요한 쟁점은 이미 적법하게 주택을 취득한 외국인의 권리를 어떻게 처리할 것인가입니다.
주택법 개정 전 적법하게 취득한 주택과 개정법 시행 후 신규 취득하는 주택은 구분하여 판단해야 합니다.
특히 기존 외국인 소유자는 소유기간의 존속, 제3자에 대한 매각·증여, 소유기간 연장 등에 관한 법률관계를 확인해야 합니다.
이러한 사항은 최종 개정법의 경과규정에 따라 구체적으로 결정됩니다.
따라서 기존 빌라 소유자는 소유권 증서에 기재된 기간과 취득 경위, 개정법 시행 이후의 권리처리 기준을 함께 검토해야 합니다.
3. 아파트 사용기간이 끝나면 소유권도 종료되나?
소유기간제 철회 · 안전진단 · 철거 · 재건축
이번 개정 과정에서 논란이 되었던 아파트 소유기간제 도입안은 철회되었습니다. 건축물의 사용기간이 종료되면 아파트 소유권도 일률적으로 종료시키는 방안이 제외된 것입니다.
현행 주택법 제58조·제59조·제61조는 건축물의 사용기간과 안전진단을 기준으로 아파트의 계속 사용 또는 철거 여부를 판단합니다.
설계상 사용기간이 만료된 아파트는 안전진단을 거쳐 계속 사용 가능한 기간을 인정받거나 철거·재건축 절차에 들어갑니다. 사용기간이 남아 있더라도 붕괴 위험 등 법정 철거 사유가 발생하면 철거 대상이 됩니다.
2026년 개정안은 이러한 건축물 관리와 함께 철거 이후 소유자의 토지사용권 관련 권리, 재건축 참여, 비용분담 및 보상관계를 구체화하는 방향입니다.
다만 외국인 소유자는 일반적인 재건축 권리와 별도로 신축 아파트의 취득자격 및 잔여 소유기간을 검토해야 합니다.
4. 외국인의 아파트 소유기간 50년, 연장도 가능한가?
50년 소유 · 1회 연장 · 승인요건 · 건축물 사용기간
현행 주택법 제20조에 따르면 일반 외국인 개인은 소유권 증서 발급일부터 최대 50년간 주택을 소유하고, 법정 요건을 충족하면 1회 최대 50년까지 연장할 수 있습니다.
시행령 제95/2024/NĐ-CP호 제6조에 따라 소유기간 만료 최소 3개월 전에 관할 성급 인민위원회에 신청해야 합니다.
인민위원회는 외국인의 주택소유 자격 유지, 유효한 여권 및 입국 증빙, 소유권 증서, 강제출국·추방 등 결격사유를 심사합니다. 요건을 충족하면 원칙적으로 연장을 승인하는 구조이며, 심사기간은 적법한 서류 접수일부터 최대 30일입니다.
특히 2026년 9월 공개된 개정안에는 연장기간을 아파트의 잔여 사용기간 범위 내에서 최대 50년으로 제한하는 내용도 제시되었습니다.
즉, 외국인의 50년 소유기간과 건축물의 사용기간은 서로 다른 개념입니다. 아파트가 철거 대상으로 확정되면 소유기간 연장과 별도로 철거·재건축 및 보상절차가 적용됩니다.
따라서 외국인이 아파트를 구입할 때는 최초 소유기간뿐 아니라 건축물의 실제 사용 가능기간과 향후 재건축 시 권리관계까지 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 베트남인과 결혼한 한국인도 외국인의 주택소유 제한을 적용받나요?
현행 주택법 제20조는 베트남에 거주하는 베트남 국민과 혼인한 외국인에게 베트남 국민과 동일한 주택소유권을 인정합니다. 따라서 일반 외국인과 구별되는 특례가 적용됩니다. 혼인관계와 배우자의 법적 지위를 확인해야 합니다.
Q. 한국인이 베트남 아파트를 구입할 때 무엇을 확인해야 하나요?
해당 아파트가 외국인 소유 허용 사업에 속하는지, 외국인 소유한도 30%에 여유가 있는지, 소유권 증서 발급이 가능한지 확인해야 합니다. 분양계약 체결 전 사업승인서와 토지 관련 서류를 검토하는 것이 중요합니다.
Q. 한국인이 베트남 아파트를 상속받거나 자녀에게 증여할 수 있나요?
주택소유 자격을 갖춘 상속인·수증인은 법정 요건에 따라 소유권을 취득할 수 있습니다. 소유자격이 없는 경우에는 주택의 재산적 가치를 받을 수 있도록 규정되어 있습니다. 상속인 또는 수증인의 국적과 취득자격에 따라 처리방식이 달라집니다.
이번 주택법 개정안은 외국인의 주택 취득범위를 조정하고, 아파트 사용기간 종료 이후 소유자의 재산권과 재건축 관계를 명확히 하는 데 중점을 두고 있습니다.
특히 한국인 투자자는 주택 취득자격, 외국인 소유한도, 소유기간 및 연장요건, 건축물 사용기간, 재건축 시 권리관계를 종합적으로 검토해야 합니다.
2026년 10월 현재 개정안은 국회 심사 단계에 있으며, 구체적인 시행 시점과 경과규정은 최종 법률에 따라 결정됩니다.
베트남에서 아파트·빌라 구입을 계획하거나 기존 주택의 소유권 및 처분 문제를 검토하고 있다면, 관련 법령과 계약조건을 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.
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