안녕하세요, 법무법인 시우입니다.
베트남은 급속한 도시화와 외국인투자 확대에 따라 대규모 도시개발, 교통인프라 확충, 해안 매립사업 등을 적극적으로 추진해 왔습니다. 그러나 도시개발에 관한 규정이 투자법·토지법·건설법 등 여러 법률에 분산되어 있고, 호찌민시의 특별한 개발정책은 국회의 개별 결의에 의존한다는 한계가 있었습니다.
이에 베트남 국회는 2026년 8월 24일 Law No. 18/2026/QH16 「도시개발법」(Luật Phát triển đô thị)을 제정했으며, 이 법은 2026년 10월 1일부터 시행됐습니다.
이번 법은 기존 호찌민시의 개발특례를 독립 법률로 정비하고, 대형 도시개발·매립형 신도시·전략적 투자자·자유무역구역·교통중심개발 등에 관한 특별한 투자·개발체계를 마련했습니다.
그렇다면 종전 제도와 무엇이 달라졌고, 한국 건설사와 투자자는 어떤 점을 주목해야 할까요?
1. 호찌민시의 ‘시범특례’가 독립 법률이 됐습니다
Resolution 98 · 시범정책 · 특별도시 · 법제화
종전 호찌민시는 Resolution 98/2023/QH15에 따라 일반 투자법·토지법과 다른 특별한 개발정책을 적용받았습니다. 2025년 Resolution 260/2025/QH15를 통해 전략적 투자자, 대형 개발사업, 자유무역구역 등에 관한 특례가 확대됐지만, 기본적으로 호찌민시를 대상으로 하는 시범제도였습니다.
2026년 도시개발법은 이러한 특례를 독립적인 법률체계로 정비했습니다. 호찌민시 등 특별도시에 직접 적용하고, 다른 도시에도 일정한 특례를 확대할 수 있도록 했습니다. 다만 하노이는 원칙적으로 별도의 「수도법」이 적용됩니다.
기존 Resolution 98은 원칙적으로 2027년 4월 1일 효력을 잃지만, 일부 규정과 기존 사업에는 예외 및 경과조치가 적용됩니다.
핵심은 특정 도시에서 시범적으로 운영하던 개발정책이 상시적인 법률체계로 전환됐다는 점입니다.
2. 대형 매립형 도시개발에 별도의 특례가 도입됐습니다
매립도시 · 토지법 · Decree 42 · 개발특례
베트남에서는 이미 토지법 제190조와 Decree 42/2024/NĐ-CP에 따라 바다를 매립하여 토지를 조성할 수 있었습니다. 종전 제도가 주로 매립사업의 절차와 토지관계를 규율했다면, 신법 제19조는 매립을 통해 조성하는 대규모 도시개발에 별도의 투자·개발특례를 마련했습니다.
특히 전략적 투자자가 수행하는 매립형 도시개발에는 최대 70년의 프로젝트 기간, 투자지원, 매립에 필요한 광물자원 확보 특례 등이 적용될 수 있습니다.
반면 투자자는 사업 완료 전 전체 프로젝트를 양도할 수 없으며, 부분양도도 법정 요건과 면적 제한을 충족해야 합니다.
또한 해양환경, 기후변화, 해수면 상승, 기반시설 연결 등을 종합적으로 검토해야 하므로, 매립허가와 도시개발 인허가를 함께 검토하는 것이 중요합니다.
3. ‘전략적 투자자’에게 별도의 투자절차가 적용됩니다
전략적 투자자 · 자기자본 · 투자승인 · 프로젝트 선정
신법 제36조는 대형 복합개발, 핵심 도시개발지역, 자유무역구역 인프라, 매립형 도시개발 등을 전략적 투자자 유치대상으로 규정합니다.
전략적 투자자는 단순히 규모가 큰 건설사를 의미하지 않습니다. 법에서 정한 사업분야와 자기자본, 투자능력 등을 충족하고 별도 절차에 따라 선정된 투자자를 말합니다.
일반적인 전략적 투자사업에서는 투자규모에 따라 총투자금의 15~20% 이상 자기자본을 요구합니다. 다만 매립형 도시개발에는 정부가 정하는 별도의 프로젝트 및 투자자 기준도 적용됩니다.
적격 투자자가 한 곳이면 투자정책 승인과 투자자 승인을 동시에 받을 수 있으며, 복수의 적격 투자자가 신청하면 별도의 경쟁평가 절차를 거칩니다.
따라서 이 제도는 단순한 세제혜택이 아니라 대형 개발사업에 참여할 투자자를 선정하고 투자이행 의무를 부과하는 특별한 투자체계입니다.
4. 한국의 「도시개발법」과는 성격이 다릅니다
도시개발구역 · 공유수면매립 · 투자특례 · 사업구조
한국의 「도시개발법」은 도시개발구역 지정 → 시행자 지정 → 개발계획·실시계획 → 수용·환지 → 사업시행 등 실제 도시개발사업의 절차를 중심으로 규율합니다. 바다를 매립하려면 별도로 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」을 검토해야 합니다.
반면 베트남 도시개발법은 어떤 대형사업에 어떤 투자자를 유치하고, 어떤 특례와 지원을 부여할 것인가에 무게를 둡니다.
따라서 한국의 도시개발법과 동일한 성격의 법률이라기보다 도시개발·매립·투자유치 특례를 결합한 특별법에 가깝습니다.
한국 건설사와 디벨로퍼 역시 앞으로 베트남 대형 개발사업에 참여할 때 기존 투자법·토지법 검토와 함께 도시개발법상 특례 적용 여부, 전략적 투자자 자격, 개발사업 참여방식을 검토해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 한국기업도 베트남의 전략적 투자자가 될 수 있나요?
가능합니다. 도시개발법은 전략적 투자자를 베트남 기업으로 한정하지 않습니다. 다만 법정 사업분야, 자기자본, 투자이행능력 등의 조건을 충족해야 하며, 외국인 투자자는 해당 사업에 적용되는 외국인 시장진입조건도 별도로 확인해야 합니다. 매립형 도시개발은 정부가 정하는 추가 기준도 검토해야 합니다.
Q. 프로젝트 기간이 70년이면 토지를 70년 동안 소유한다는 뜻인가요?
아닙니다. 투자프로젝트의 운영기간과 토지에 대한 권리는 별개의 문제입니다. 베트남에서는 토지가 전 인민의 소유에 속하며 국가는 소유자 대표로서 관리합니다. 외국인투자기업의 토지사용권은 토지법에 따른 토지교부·임대 등의 방식으로 확보합니다. 따라서 프로젝트 기간이 70년으로 승인되더라도 토지사용기간과 권리범위를 별도로 확인해야 합니다.
Q. 기존 Resolution 98에 따라 승인받은 프로젝트도 새로운 도시개발법을 적용받나요?
기존 프로젝트에 신법이 일률적으로 소급 적용되는 것은 아닙니다. 도시개발법 제64조에 따르면 종전 Resolution에 따라 추진 중인 사업은 원칙적으로 기존 규정에 따라 계속 진행할 수 있습니다. 다만 호찌민시 인민위원회가 신법 적용을 결정하는 경우에는 새로운 체계로 전환할 수 있으므로 사업별 경과규정을 검토해야 합니다.
Q. 한국 건설사가 개발사업에 시공사(EPC)로 참여해도 전략적 투자자 자격이 필요한가요?
반드시 그렇지는 않습니다. 개발사업에 자본을 투자하는 투자자와 공사를 수행하는 시공사는 법적 지위가 다릅니다. 단순 EPC 계약을 수행하는 한국 건설사는 전략적 투자자 선정 대상과 구별됩니다. 다만 외국 건설사업자에게 적용되는 건설 관련 자격·허가와 계약상 의무를 별도로 검토해야 합니다.
베트남 도시개발법 제정의 핵심은 “새로운 도시개발 절차가 하나 추가됐다”가 아니라 “대형 도시개발사업을 위한 투자·개발특례가 독립적인 법률체계로 정비됐다”는 것입니다.
특히 대규모 매립도시 개발과 전략적 투자자 제도는 한국 건설사·디벨로퍼에게 새로운 사업 참여기회를 제공하는 동시에 자본투입, 프로젝트 이행, 양도제한 등 중요한 법적 의무를 부과합니다.
실제 투자에서는 도시개발법 적용대상 확인, 전략적 투자자 자격 검토, 단독투자·합작투자·EPC 등 참여방식 결정, 투자·토지·환경·건설 인허가 검토의 순서로 접근하는 것이 바람직합니다.
무엇보다 사업에 참여할 수 있다는 것과 개발사업을 직접 시행할 수 있다는 것은 구별해야 합니다. 한국 기업의 투자지분, 개발권한, 시공자 지위 및 프로젝트 종료·양도조건을 처음부터 명확하게 설계하는 것이 중요합니다.
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