안녕하세요, 법무법인 시우입니다.
베트남의 토지비용은 단순한 시세만으로 결정되지 않습니다. 국가가 직접 토지를 임대하는 경우에는 토지가격표(bảng giá đất), 토지가격 조정계수(hệ số điều chỉnh giá đất), 지방별 임대료율과 납부방식이 함께 작용하고, 산업단지에서는 개발사업자와 체결하는 재임대차계약의 조건이 실제 비용을 결정합니다.
특히 2026년 1월 1일부터 시행된 Resolution No. 254/2025/QH15은 토지가격표를 토지사용료·토지임대료 산정의 주요 근거로 확대하고, 2026년 1월 31일 시행된 Decree No. 50/2026/NĐ-CP가 구체적인 산정기준을 정비했습니다.
그렇다면 한국기업이 베트남 부지를 검토할 때 토지임대료는 어떤 순서로 계산하고, 연납과 일시납 중 어떤 방식을 선택해야 할까요?
1. 토지가격표와 조정계수
토지가격표 · 조정계수 · 구체적 토지가격
2026년부터 국가에 납부하는 토지사용료와 토지임대료는 토지가격표를 중심으로 한 가격체계를 적용합니다.
토지가격표는 각 지역의 토지 종류·지역·위치에 따라 토지가격을 정리한 공적 기준입니다. 현재는 성급 인민의회(HĐND cấp tỉnh)가 토지가격표를 결정하여 2026년 1월 1일부터 적용하고, 필요한 경우 이를 수정·보완합니다. 디지털 지적도와 토지가격 데이터베이스가 구축된 지역에서는 필지 단위까지 가격을 세분할 수 있습니다.
여기에 토지가격 조정계수가 함께 활용됩니다. 조정계수는 토지가격표상 가격을 지역과 위치별 현실에 맞게 증감하는 비율로, 성급 인민위원회(UBND cấp tỉnh)가 매년 1월 1일부터 적용할 계수를 결정하고 필요하면 연중에도 변경할 수 있습니다.
따라서 2026년의 기본 구조는 토지가격표 + 사안에 따라 조정계수 적용으로 이해하면 쉽습니다. 간척사업이나 토지가격표를 적용하기 어려운 특별한 경우에는 구체적 토지가격(giá đất cụ thể)을 별도로 산정합니다.
다만 민간 토지거래나 산업단지 재임대료는 계약시장에서 형성되는 가격입니다. 시장·계약가격과 국가가 행정적으로 산정하는 토지가격은 서로 다른 기준이므로 부지비용을 검토할 때 먼저 거래구조를 구분해야 합니다.
2. 연납과 일시납
납부방식 · 선택권 확대 · 토지사용권
2026년에는 국가 토지임대의 납부방식도 크게 바뀌었습니다.
Resolution 254에 따라 국가로부터 토지를 임차하는 토지사용자는 원칙적으로 매년 임대료를 납부하는 방식과 전체 임차기간분을 한꺼번에 납부하는 방식 중 하나를 선택할 수 있습니다. 종전 토지법 제120조가 일시납 가능 사업을 제한적으로 열거하던 구조보다 선택범위가 크게 확대됐습니다.
다만 국가기관 등이 관리하던 토지를 경매를 통해 임대하는 경우에는 일시납 방식이 적용되고, 기존에 국가관리 토지를 연납방식으로 이용하는 일부 프로젝트 등에는 별도의 제한이 적용됩니다.
납부방식은 자금흐름뿐 아니라 토지사용권의 활용범위에도 영향을 줍니다. 외국인투자기업이 국가 토지를 일시납으로 임차하면 법정 요건 아래 토지사용권을 양도·재임대·담보·출자하는 등 비교적 폭넓은 권리를 행사할 수 있습니다.
연납방식에서는 지상 자산의 담보·양도와 토지임대차계약상 임차권을 중심으로 권리를 행사합니다. 따라서 공장이나 물류센터의 프로젝트 파이낸싱을 계획한다면 임대료 총액과 함께 향후 담보제공·사업양도 구조까지 고려해 납부방식을 선택하는 것이 중요합니다.
3. 연간 임대료 계산
0.25~3% · 5년 안정기간 · CPI
국가 토지를 연납방식으로 임차하는 경우에는 다음 구조로 연간 임대료를 계산합니다.
연간 토지임대료 = 임대면적 × 연간 임대단가
비경매 토지의 연간 임대단가는 다시 다음과 같이 산정합니다.
연간 임대단가 = 적용요율(0.25~3%) × [토지임대료 산정용 토지가격 - 공제대상 인프라 구축비(해당 시)]
구체적인 요율은 0.25%에서 3% 사이에서 성급 인민위원회가 같은 급 인민의회의 의견을 거쳐 지역·도로·토지사용목적별로 정합니다. 따라서 동일한 토지가격표를 적용하더라도 지역과 용도에 따라 실제 임대료가 달라질 수 있습니다.
연납 임대료에는 5년의 안정기간이 적용됩니다. 다음 5년 주기가 시작되면 당시 기준에 따라 임대료를 다시 계산하고, 증가하는 경우 직전 5년의 전국 CPI를 반영하여 조정합니다. 5년간 누적 CPI 증가율이 10% 이상이면 재무부가 관계부처와 협의하여 정부에 적정 조정비율을 보고·결정하는 구조입니다.
따라서 장기 프로젝트의 토지비용을 계산할 때에는 현재 연간 임대료만 입력하기보다 5년 단위 재산정 가능성까지 현금흐름에 반영하는 것이 적절합니다.
4. 산업단지 재임대료
국가 임대료 · 재임대료 · 인프라 비용
한국 제조기업이 실제로 가장 많이 접하는 구조는 국가와 직접 토지임대차계약을 체결하는 방식보다 산업단지 개발사업자로부터 토지를 재임차하는 방식입니다.
이 경우 개발사업자가 먼저 국가로부터 토지를 확보하고, 산업단지 입주기업은 개발사업자와 재임대차계약을 체결합니다. 따라서 입주기업이 실제로 지급하는 금액은 국가가 정한 연간 토지임대료 산식을 그대로 적용한 금액이 아니라 개발사업자와 약정한 재임대료와 각종 계약비용입니다.
실무에서는 토지 재임대료 외에도 인프라 사용료, 관리비, 폐수처리비와 각종 서비스비용이 별도로 발생할 수 있으므로 견적서를 항목별로 구분해 확인해야 합니다.
또한 재임대기간은 개발사업자가 보유한 토지사용기간을 초과할 수 없습니다. 따라서 산업단지 부지를 검토할 때에는 개발사업자의 토지사용권증서, 국가에 대한 임대료 납부방식, 잔여 토지사용기간과 재임대계약의 가격조정 조항까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 산업단지에서 제시한 1㎡당 가격이 국가 토지가격표와 다른 이유는 무엇인가요?
산업단지의 가격은 개발사업자와 입주기업 사이의 재임대차계약 가격입니다. 토지가격표는 국가에 납부하는 토지사용료·토지임대료 등을 계산하는 행정상 기준이고, 산업단지 개발사업자는 토지조성비·인프라 구축비와 사업조건 등을 반영하여 재임대료를 정합니다.
따라서 산업단지 입주비용은 토지가격표보다 재임대료, 인프라 비용, 관리비와 계약상 가격조정 조건을 중심으로 검토하는 것이 정확합니다.
Q. 현재 연납으로 임차한 토지를 일시납으로 바꿀 수 있나요?
Resolution 254는 기존 국가 토지임차인에게도 일정한 범위에서 납부방식을 선택할 수 있도록 하고 있습니다. 연납에서 일시납으로 변경하는 경우에는 변경 결정 시점의 토지가격을 기준으로 잔여 임차기간에 대한 일시납 임대료를 다시 계산합니다.
다만 국가기관 등이 관리하던 토지를 기존부터 연납방식으로 임차한 일부 프로젝트에는 전환 제한이 적용되므로 해당 토지의 취득경위를 먼저 확인해야 합니다.
Q. 5년 뒤 재산정된 임대료가 예상보다 높으면 어떻게 확인하나요?
먼저 적용 토지가격표, 조정계수, 임대료율, 면적, 인프라 비용 공제와 감면사항을 순서대로 대조합니다. 산정자료와 실제 통지금액에 차이가 있으면 관할 세무기관에 계산근거를 확인하고, 오류가 있는 경우 행정상 정정·불복절차를 진행할 수 있습니다.
따라서 임대료 통지를 받으면 납부기한 전에 산정내역부터 확인하는 것이 효과적입니다.
2026년 베트남의 국가 토지임대료는 토지가격표와 조정계수, 0.25~3%의 지방별 요율, 연납·일시납 방식과 5년 단위 재산정 구조를 중심으로 결정됩니다. 특히 Resolution 254 시행으로 연납과 일시납의 선택범위가 확대되면서 토지비용뿐 아니라 담보·양도·출자 등 토지사용권의 활용방식까지 함께 설계할 수 있게 됐습니다.
다만 한국기업이 실제로 접하는 토지 구조는 국가 직접 임대와 산업단지 재임대로 나뉘며, 두 경우의 가격결정 방식은 서로 다릅니다. 국가 직접 임대에서는 법정 산식이 중심이 되고, 산업단지에서는 개발사업자의 재임대료와 인프라·관리비, 잔여기간과 계약상 인상조건이 실제 투자비용을 결정합니다.
따라서 베트남에서 공장·물류센터 등 대규모 부지를 검토할 때에는 사업부지의 권리구조 → 국가 직접 임대인지 산업단지 재임대인지 → 연납·일시납 방식 → 적용 토지가격과 요율 → 잔여기간과 추가비용을 순서대로 확인하는 것이 중요합니다. 토지비용은 수십 년간 프로젝트 수익성에 영향을 미치는 항목인 만큼, 부지선정과 계약 체결 단계에서부터 토지사용권과 재무조건을 함께 검토하는 것이 효과적입니다.
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