안녕하세요, 법무법인 시우입니다.
“베트남 사람과 결혼하면 현지인처럼 집도 땅도 살 수 있다더라.” 주변에서 한 번쯤 들어보셨을 이야기입니다.
2024년 8월 1일부터 새 주택법(Law No. 27/2023/QH15)과 토지법(Law No. 31/2024/QH15) 체계가 시행되면서 외국인의 주택·토지 관련 권리도 새롭게 정비되었습니다. 그렇다면 베트남인 배우자를 둔 한국인은 실제로 베트남인과 같은 조건으로 부동산을 보유할 수 있을까요?
결론부터 말하면 주택과 토지를 나누어 봐야 합니다. 베트남 국민과 혼인하고 베트남에 거주하는 외국인은 주택 소유에 관해서는 일반 외국인보다 훨씬 넓은 권리를 인정받습니다. 그러나 혼인만으로 토지사용권까지 베트남 국민과 동일하게 취득하는 것은 아닙니다.
베트남에서 일반 외국인은 무엇을 소유할 수 있을까
주택 소유와 토지사용권의 구분
베트남은 토지를 전 국민의 소유로 보고 국가가 이를 관리하는 체계를 취합니다. 개인이나 기업은 토지 자체를 소유하는 것이 아니라 법에서 정한 토지사용권(Land Use Right, LUR)을 보유합니다.
한국과 가장 큰 차이가 이 부분입니다. 베트남 토지법상 일반 외국인 개인은 원칙적으로 베트남 국민처럼 주거용 토지사용권을 직접 취득하는 주체에 포함되지 않습니다.
반면 주택은 외국인도 일정한 범위에서 소유할 수 있습니다.
일반 외국인은 법정 요건을 충족하면 주택개발 프로젝트 내 아파트나 개별주택을 취득할 수 있습니다. 다만 아파트의 경우 한 건물 전체 세대의 30% 이내, 개별주택은 일정 지역과 프로젝트별 수량 제한을 받으며, 소유기간도 원칙적으로 50년입니다. 국방·안보상 제한지역의 주택은 취득할 수 없습니다.
따라서 일반 외국인에게는 기본적으로 “토지사용권은 제한되고, 주택은 일정한 범위에서 허용된다”는 구조가 적용됩니다.
베트남인과 결혼하면 주택 소유는 무엇이 달라질까?
취득 제한은 유지·소유기간은 특례
현행 주택법은 베트남 국민과 혼인하고 베트남에 거주하는 외국인은 주택을 소유할 수 있고, 주택 소유자로서 베트남 국민과 같은 권리를 가진다고 규정하고 있습니다.
다만 결혼했다고 해서 베트남인처럼 아무 주택이나 자유롭게 살 수 있는 것은 아닙니다. 한국인 배우자는 여전히 외국인이므로 국방·안보 제한지역 밖의 주택건설 투자프로젝트 내에서 외국인에게 취득이 허용된 주택을 취득해야 하고, 아파트의 경우 외국인 보유비율 30% 등 수량 제한도 적용됩니다. 따라서 한국인 배우자 명의로 소유권 증서를 발급받는 것도 이러한 요건을 충족한 주택에 한정됩니다.
혼인으로 달라지는 가장 중요한 부분은 소유기간입니다. 일반 외국인은 주택 소유기간이 원칙적으로 50년으로 제한되지만, 베트남 국민과 혼인하고 베트남에 거주하는 외국인 배우자는 이러한 50년 제한을 받지 않고 주택 소유자로서 베트남 국민과 같은 권리를 인정받습니다.
따라서 혼인의 효과는 “살 수 있는 주택의 범위가 베트남인과 같아지는 것”이 아니라, “외국인에게 허용된 주택을 적법하게 취득한 뒤 50년의 소유기간 제한 없이 보유할 수 있게 되는 것”으로 이해하는 것이 정확합니다.
다만 주택 소유권과 토지사용권은 별개의 문제입니다. 베트남 국민과 혼인했다는 이유만으로 한국인 배우자가 베트남 국민과 동일하게 주거용 토지사용권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다.
혼인 중 취득한 재산은 누구의 재산일까
부부공동재산과 명의
베트남 혼인가족법은 혼인 중 부부가 형성한 재산을 원칙적으로 부부공동재산으로 봅니다. 혼인 중 취득한 토지사용권도 원칙적으로 공동재산으로 보되, 상속·증여 등 법에서 정한 개인재산은 제외됩니다.
따라서 베트남인 배우자 명의로 등기되어 있다는 이유만으로 혼인 중 취득한 재산이 모두 그 배우자의 개인재산이 되는 것은 아닙니다.
다만 공동재산인지 여부와 한국인 배우자를 등기명의인으로 올릴 수 있는지는 서로 다른 문제입니다.
반면 베트남 토지법은 외국인 개인을 일반적인 토지사용권 취득 주체로 규정하지 않습니다. 따라서 부부가 혼인 중 공동자금으로 토지를 취득해 부부공동재산으로 인정되더라도, 한국인 배우자가 그 이유만으로 토지사용권자로 증서에 이름을 올릴 수는 없습니다. 토지사용권 증서에는 이를 보유할 자격이 있는 베트남인 배우자가 등재되는 구조가 됩니다.
결혼하면 체류·취업·귀화에서는 무엇이 달라질까?
체류·노동허가·귀화
부동산 외에도 베트남 국민과의 혼인은 외국인의 법적 지위에 여러 변화를 가져옵니다.
첫째, 체류가 안정됩니다. 베트남 국민의 배우자는 가족관계에 따른 TT 비자와 임시거주증(TRC)을 신청할 수 있고, 요건을 충족하면 최대 3년의 임시거주증을 받을 수 있습니다. 장기간 계속 거주한 경우에는 별도의 요건에 따라 영주 신청도 검토할 수 있습니다.
둘째, 노동허가가 면제됩니다. 현재 시행되는 Decree 219/2025/NĐ-CP에 따라 베트남 국민과 혼인한 외국인은 노동허가 대상에서 제외될 수 있습니다. 다만 실제 취업 시에는 관할기관에 대한 통지 등 현행 시행령이 정한 절차를 별도로 이행해야 합니다.
셋째, 베트남 국적 취득 요건도 완화됩니다. 2025년 개정 국적법은 베트남 국민의 배우자에게 일반 귀화에서 요구되는 베트남어 능력, 일정한 거주기간, 생계보장 요건 등을 면제할 수 있도록 규정하고 있습니다.
다만 베트남에서 외국 국적을 유지한 채 귀화가 허용되는 경우가 있더라도, 한국 국적 문제는 한국 국적법에 따라 별도로 검토해야 합니다. 한국인이 자진하여 외국 국적을 취득하면 한국 국적 상실 문제가 발생할 수 있으므로, 베트남 귀화를 결정하기 전에 양국 국적법을 함께 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 결혼 전부터 베트남인 배우자가 보유하던 집도 공동재산인가요?
원칙적으로 혼인 전에 취득한 재산은 해당 배우자의 개인재산입니다. 다만 혼인 후 부부가 해당 재산을 공동재산으로 합의하거나 공동자금으로 대출을 상환하는 등 별도의 사정이 있다면 재산분할 과정에서 추가 검토가 필요할 수 있습니다.
Q. 배우자가 사망하면 살던 집이나 토지를 반드시 팔아야 하나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 주택과 토지사용권을 구분해야 하고, 주택의 유형과 외국인 배우자의 취득자격에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 다만 외국인에게 직접 귀속될 수 없는 토지사용권을 상속받는 경우에는 토지 자체를 보유하기보다 양도·증여 등을 통해 상속분의 가치를 실현하는 절차가 필요할 수 있습니다.
Q. 베트남 국적을 취득하면 토지사용권도 베트남인처럼 가질 수 있나요?
베트남 국적을 취득하여 베트남 국민이 되면 원칙적으로 베트남 국민에게 적용되는 토지법상 권리를 행사할 수 있습니다. 다만 귀화와 동시에 한국 국적에 어떤 영향이 발생하는지는 한국 국적법을 별도로 확인해야 합니다.
베트남인과 결혼한 한국인의 부동산 권리는 주택과 토지를 구분해서 이해하는 것이 핵심입니다. 베트남에 거주하는 베트남 국민의 외국인 배우자는 주택 소유에 관해서는 베트남 국민과 같은 권리를 인정받습니다. 반면 혼인만으로 토지사용권까지 베트남 국민과 동일하게 취득하는 것은 아닙니다.
따라서 아파트·단독주택·토지 중 어떤 재산을 취득하려는지, 부부 중 누구의 명의로 취득할 것인지, 공동재산으로 관리할 것인지에 따라 검토 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 이혼이나 상속까지 고려하면 주택법뿐 아니라 토지법과 혼인가족법을 함께 검토하여 재산관계를 정리하는 것이 중요합니다.
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