안녕하세요, 법무법인 시우입니다.
베트남에 거주하다 보면 계약기간이 남았는데 임대인이 “집을 팔았으니 비워 달라”고 요구하거나, 계약 종료 후 벽 흠집·가구 노후를 이유로 보증금 반환을 거절당하는 경우가 있습니다.
지난 포스팅에서는 계약을 체결하기 전에 소유권·임대권한·계약서와 보증금 조항을 확인하는 방법을 정리했습니다. 이번 편에서는 계약 진행 중 발생하는 중도 퇴거 요구, 주택 매각, 보증금 공제·미반환과 시설 수리 분쟁의 대응방법을 살펴보겠습니다.
1. 주택 매각과 중도 퇴거
계약 승계·중도해지·30일 통지
임대인이 주택을 매각해도 임차인은 원칙적으로 계약 종료일까지 계속 거주할 수 있습니다. 새 소유자가 기존 임대차계약을 승계하기 때문입니다. 계약서에 매각 시 종료조항이 있거나 당사자들이 달리 합의한 경우에는 그 약정을 따릅니다.
임대인이 계약기간 중 주택을 회수하려면 주택법상 중도해지 사유가 있어야 합니다.
- • 정당한 사유 없이 임대료를 3개월 이상 지급하지 않은 경우
- • 계약 목적과 다르게 주택을 사용한 경우
- • 임대인의 동의 없이 구조를 변경하거나 전대한 경우
- • 주변 생활에 중대한 지장을 주고 세 차례의 기록된 경고에도 시정하지 않은 경우
중도해지는 별도 약정이 없으면 최소 30일 전에 통지해야 합니다. 법정 사유가 없는 퇴거 요구에는 계약 이행을 요구하거나, 조기 퇴거에 동의하는 조건으로 보증금 반환일·이사비와 손해배상액을 협상할 수 있습니다.
2. 보증금 반환과 배액배상
보증금 원금·공제항목·배액배상
민법 제328조에 따르면 보증금을 받은 당사자가 정당한 이유 없이 계약의 체결 또는 이행을 거부한 경우에 보증금을 반환하는 것은 물론, 이행 거부에 대한 배상의 일환으로 보증금에 해당하는 금액을 추가 배상액으로 지급하게 하는 규정이 있습니다.
그러나 계약이 정상적으로 종료되는 경우에 해당하는 규정은 아닙니다.
계약이 정상적으로 종료되는 경우에는 임대인은 계약서에 정한 기한과 방식에 따라 보증금을 반환해야 합니다. 미납 임대료·공과금이나 임차인의 과실로 발생한 시설 손해는 계약서와 증거로 확인되는 금액만 공제할 수 있습니다.
임대인이 입주 전에 보증금을 받고도 주택 인도를 거부하면, 별도 약정이 없는 한 보증금 원금과 같은 금액을 추가로 청구할 수 있습니다.
계약 만기 후 보증금 반환이 지연되거나 수리비 공제액을 다투는 경우에는 반환기한·공제조항과 실제 손해를 기준으로 반환액을 산정합니다. 이때 청구하는 금액은 보증금 원금에서 정당한 공제액을 뺀 금액과 입증된 손해입니다.
계약 체결·이행 거부: 민법 제328조의 배액배상
계약 종료 후 반환 지연: 보증금 반환과 손해배상
3. 자연적 마모와 원상회복
벽 흠집·가구 노후·수리비 공제
임차인은 주택과 비품을 인도받은 상태로 반환해야 하지만, 정상적인 사용으로 생긴 자연적 마모는 배상 대상이 아닙니다. 임차인의 고의·과실로 가치가 감소한 부분에 대해서만 손해배상이나 보증금 공제가 가능합니다.
| 자연적 마모 | 임차인 책임이 인정될 수 있는 손상 |
|---|---|
| 벽지 변색·통상적인 생활 흔적 | 큰 구멍·낙서·심한 오염 |
| 가구·가전의 사용연수에 따른 노후 | 파손·분실·무단 폐기 |
| 도장·실리콘의 시간 경과 | 무단 구조변경·설비 철거 |
임대인이 수리비를 공제하려면 손상 부위, 임차인의 책임과 실제 수리비를 제시해야 합니다. 임차인은 입주·퇴거 사진과 영상, 인수인계서를 비교해 공제의 타당성을 확인해야 합니다.
4. 수선의무와 임대료 인상
시설 고장·수리비·월세 인상
임대인은 임대기간 동안 주택을 계약 목적에 맞게 사용할 수 있는 상태로 유지하고, 임차인이 부담하는 경미한 수리를 제외한 하자를 수리해야 합니다. 임차인의 책임 없이 사용가치가 감소하면 임차인은 수리, 임대료 감액 또는 계약 종료와 손해배상을 요구할 수 있습니다.
임대인에게 하자를 통지했는데도 적시에 수리하지 않으면, 임차인은 다시 통지한 후 합리적인 범위에서 직접 수리하고 비용상환을 청구할 수 있습니다. 수리 전후 사진, 견적, 통지내용과 영수증을 남겨야 합니다.
계약기간 중 임대료는 계약서의 금액과 인상조건을 따릅니다. 임대인이 합리적 근거 없이 임대료를 올리거나 약정한 사전통지를 하지 않으면 임차인은 계약을 중도 해지할 수 있습니다. 수리비를 월세에서 공제하려면 임대인의 서면 동의를 받는 것이 안전합니다.
5. 보증금 반환 대응 절차
증거 확보·서면 청구·소송·강제집행
① 증거 확보
계약서, 보증금·월세 지급내역, 입주·퇴거 사진, 인수인계서, 공과금 정산자료와 연락기록을 확보합니다.
② 서면 반환 요구
계약 종료일, 보증금액, 공제 동의 여부, 최종 반환액과 지급기한을 적어 이메일·등기우편 등 기록이 남는 방식으로 요구합니다.
③ 공제자료 확인과 협상
시설 손상을 주장하면 사진, 견적서와 영수증을 요구하고, 다툼이 없는 금액은 먼저 지급하도록 요구합니다.
④ 민사소송
합의가 이루어지지 않으면 베트남 관할 법원에 보증금 반환과 입증된 손해를 청구할 수 있습니다. 계약분쟁의 소멸시효는 권리침해 사실을 알았거나 알 수 있었던 날부터 3년입니다.
⑤ 강제집행
판결 후에도 임대인이 지급하지 않으면 민사집행을 신청해야 합니다. 소송 전에는 임대인의 주소와 집행 가능한 재산도 확인하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 집주인이 아파트를 팔면 보증금은 누가 반환하나요?
새 소유자가 기존 임대차계약을 승계합니다. 소유권 이전 시에는 기존 임대인과 새 소유자에게 보증금 인계 여부, 최종 반환주체와 반환일을 서면으로 확인해야 합니다.
Q. 계약기간 중 임대인이 월세를 올리겠다고 하면 응해야 하나요?
계약서의 임대료와 인상조건이 기준입니다. 인상에 합의할 경우 금액과 적용일을 서면으로 남겨야 합니다. 임대인이 임대료를 부당하게 인상하거나 약정한 통지를 하지 않으면 임차인은 계약을 중도 해지할 수 있습니다.
Q. 보증금을 받지 못한 상태에서 한국으로 귀국했습니다.
현지 변호사나 대리인을 선임해 반환 요구와 소송을 진행할 수 있습니다. 계약서 원본, 지급내역, 임대인 주소와 연락처를 전달하고 베트남에서 사용할 위임장을 준비해야 합니다.
Q. 판결에서 이기면 바로 돈을 받을 수 있나요?
임대인이 판결금을 자진 지급하지 않으면 민사집행을 신청해야 합니다. 승소 가능성과 함께 임대인의 재산과 실제 회수 가능성을 검토해야 합니다.
베트남 아파트 임대차계약은 주택이 매각돼도 원칙적으로 남은 기간 동안 유지됩니다. 임대인은 주택법상 사유 없이 계약기간 중 임차인을 퇴거시킬 수 없으며, 보증금은 계약서에서 정한 기한과 공제기준에 따라 반환해야 합니다.
배액배상은 임대인이 보증금을 받고도 계약 체결이나 이행 자체를 거부한 경우에 적용됩니다. 계약 종료 후에는 미납금과 임차인 과실로 발생한 실제 손해를 공제한 나머지 보증금을 청구합니다.
분쟁이 발생하면 입주·퇴거 상태와 지급내역을 확보하고, 반환액과 지급기한을 서면으로 요구해야 합니다. 합의가 되지 않으면 3년의 소멸시효와 강제집행 가능성을 고려해 소송을 준비해야 합니다.
법무법인 시우와 함께하세요
법무법인 시우에는 베트남·중국·일본 등 국제거래 및 투자구조 설계 전반을 직접 수행해 온 오형철 대표변호사와
베트남 호치민 법률 사무 경력 10년의 미국 변호사 이찬빈 전문위원 등 다수의 베트남 전문가가 함께 합니다.
법무법인 시우는 신뢰와 전문성을 바탕으로, 진출·투자·계약·분쟁 등 고객의 모든 법률 과제를 처음부터 끝까지 함께 해결해 드립니다.
📞대표전화: 010-8435-5997 (한국어 및 베트남어 상담 가능)✉️이메일: siwoovn@siwoo-law.com
※ 본 포스팅은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 개별 상황에 따라 법률 적용이 달라질 수 있으므로, 구체적인 사안은 반드시 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다. © 법무법인 시우. 무단 전재 및 재배포를 금합니다.
