안녕하세요, 법무법인 시우입니다.
베트남 여행을 준비하다 보면 호텔보다 넓고, 취사도 가능하며, 여러 사람이 함께 묵기 좋은 에어비앤비 숙소를 쉽게 찾을 수 있습니다. 특히 호치민시·하노이·다낭에서는 도심의 고급 아파트 한 채를 호텔보다 저렴하게 예약할 수 있어 한국 여행객에게도 인기가 많습니다.
그런데 한편에서는 “베트남에서는 아파트 에어비앤비가 불법이다”라는 이야기도 들립니다. 예약 사이트에는 여전히 수많은 숙소가 올라와 있는데, 실제로 이용해도 괜찮은 걸까요?
결론부터 말씀드리면, 베트남에서 일반 아파트형 에어비앤비를 이용하는 것이 모두 불법인 것은 아닙니다. 아파트를 실제 주거 목적으로 빌려주는 임대라면 에어비앤비를 통해 계약했다는 이유나 숙박기간이 짧다는 이유만으로 곧바로 불법이 되지는 않습니다.
다만 호스트가 일반 아파트를 사실상 호텔처럼 운영하면서 관광숙박업에 필요한 등록·세금·소방·치안·외국인 임시거주 신고 의무를 지키지 않았다면 문제가 될 수 있습니다.
1. 일반 아파트도 에어비앤비로 빌릴 수 있나요?
베트남 주택법은 아파트를 주거 목적이 아닌 다른 용도로 사용하는 것을 금지합니다. 이 조항만 보면 일반 아파트를 여행객에게 빌려주는 것도 금지된 것처럼 보일 수 있습니다.
그러나 베트남 건설부의 공식 해석은 조금 다릅니다.
건설부는 2024년 호치민시 Rivergate Residence의 에어비앤비 운영과 관련한 질의에 대해, 주택법은 아파트 소유자가 자신의 아파트를 다른 사람에게 주거용으로 임대하는 것을 금지하지 않는다고 답변했습니다. 에어비앤비를 통해 임차인을 구하는 경우도 여기에 포함될 수 있다고 설명했습니다.
쉽게 말하면 다음과 같습니다.
여행객이 아파트에서 잠을 자고 생활하기 위해 집을 빌리는 것이라면, 임대기간이 며칠이라는 이유만으로 곧바로 ‘주거 외 사용’이 되는 것은 아닙니다.
따라서 “일반 주거용 아파트는 단 하루도 에어비앤비로 빌려줄 수 없다”거나 “도심 고급 아파트 에어비앤비는 전부 불법이다”라는 설명은 정확하지 않습니다.
다만 건설부도 아파트를 단순히 빌려주는 수준을 넘어 관광숙박 서비스업으로 운영한다면 관광법을 함께 지켜야 한다고 밝혔습니다.
다만 아파트 내 에어비앤비가 합법이라 하더라도 해당 건물의 관리사무소나 입주자대표기구가 보안과 공동시설 관리를 위해 단기 방문객의 출입, 카드키 발급, 수영장 이용 등을 제한할 수는 있습니다. 이런 건물 내부 규칙은 국가 법령과 별개의 문제이지만, 여행객에게는 오히려 더 직접적인 영향을 미칩니다.
2. 정상적인 주택임대와 무등록 숙박업은 무엇이 다른가요?
아파트 소유자가 임차인과 임대차계약을 체결하고, 임차인이 해당 아파트를 일시적인 생활공간으로 사용하는 경우에는 주택임대로 볼 여지가 큽니다.
반대로 호스트가 여러 세대를 계속 운영하면서 불특정 관광객을 받고, 객실 청소·프런트·수하물 보관·조식 등 호텔과 비슷한 서비스를 제공한다면 단순한 주택임대보다 관광숙박업에 가깝습니다. 이 경우에는 사업등록, 관광숙박시설 관련 의무, 세금, 치안 및 소방안전 기준 등을 별도로 지켜야 합니다.
문제는 여행객이 예약 화면만 보고 두 가지를 정확히 구별하기 어렵다는 점입니다.
에어비앤비에 숙소가 등록되어 있다는 사실만으로 합법적인 주택임대나 정식 관광숙박시설이라는 점이 확인되지는 않습니다. 반대로 일반 아파트라는 이유만으로 무조건 불법 숙소라고 단정할 수도 없습니다.
따라서 여행객에게 중요한 것은 건축물의 복잡한 법적 용도를 직접 조사하는 것이 아니라, 해당 건물에서 정상적인 임대·출입·숙박 신고가 이루어지는지를 확인하는 것입니다.
3. 호치민시는 아파트 에어비앤비를 금지했나요?
호치민시는 2025년 Decision No. 26/2025/QĐ-UBND를 통해 일반 아파트를 시간·일 단위로 임대하는 행위를 명시적으로 제한했습니다.
그러나 이 규정은 전국 주택법에 명확한 근거가 부족하고, 장기임대는 허용하면서 단기임대만 전면 금지하는 것이 타당한지를 두고 법무부 등의 문제 제기를 받았습니다. 건설부 산하 기관도 당시 규정을 재검토할 필요가 있다고 밝혔습니다.
결국 호치민시는 2026년 4월 25일부터 Decision No. 26을 폐지하고 Decision No. 19/2026/QĐ-UBND로 대체했습니다.
새 규정은 일반 아파트의 시간·일 단위 임대를 다시 명시적으로 금지하지 않습니다. 대신 아파트 임대 시 계약을 체결하고, 임차인의 임시거주·숙박 신고를 하며, 세금·치안·소방 및 건물 관리규정을 지키도록 정하고 있습니다.
따라서 현재 호치민시의 상황은 다음과 같이 이해하는 것이 정확합니다.
일반 아파트 단기임대가 전면 금지된 것은 아니지만, 호스트는 정상적인 임대계약과 거주 신고를 갖추어야 하며, 실질적으로 관광숙박업을 한다면 관광법상 요건도 지켜야 합니다.
4. 예약 전에는 무엇을 확인해야 할까요?
첫째, 관리사무소를 통해 정상적으로 출입할 수 있는지 확인하세요.
호스트가 “경비원에게는 친구 집에 왔다고 말해 달라”, “에어비앤비라고 말하면 출입할 수 없다”고 안내한다면 예약하지 않는 것이 좋습니다.
이는 단순히 법률 문제가 있다는 뜻을 넘어, 실제로 현장에서 출입을 거절당하거나 숙박 도중 퇴실을 요구받을 가능성이 있다는 신호입니다.
둘째, 임대차계약이 있는지 확인하세요.
호치민시 Decision No. 19는 아파트 임대를 계약을 통해 진행하도록 정하고 있습니다. 계약은 종이문서뿐 아니라 전자문서로도 작성할 수 있습니다.
에어비앤비 예약 내역이 있더라도, 호스트가 별도의 전자 임대계약이나 체크인 확인서를 제공하는지 확인하는 것이 좋습니다.
셋째, 외국인 임시거주 신고를 하는지 물어보세요.
베트남에서 외국인이 숙박하면 숙소를 제공한 호스트나 숙박시설 운영자는 외국인 임시거주 정보를 신고해야 합니다. 2026년 7월 23일부터는 Circular No. 87/2026/TT-BCA가 그 신고와 접수방식을 규율하고 있습니다.
호스트가 여권 사진이나 여권번호를 요청하는 것 자체는 정상적인 절차일 수 있습니다. 반대로 여권정보를 전혀 받지 않으면서 “외국인은 신고할 필요가 없다”고 설명한다면 주의해야 합니다.
넷째, 최근 외국인 투숙 후기를 확인하세요.
후기에서 다음과 같은 내용이 반복되면 예약을 피하는 것이 좋습니다.
- • 경비실에서 출입을 막았다는 후기
- • 카드키를 받지 못했다는 후기
- • 갑자기 다른 숙소로 옮겨졌다는 후기
- • 호스트가 에어비앤비 이용 사실을 숨기라고 했다는 후기
- • 수영장이나 공용시설 이용이 거부됐다는 후기
결론적으로, 베트남 도심의 일반 아파트형 에어비앤비도 정상적으로 이용할 수 있습니다.
다만 에어비앤비 등록만으로 합법성과 정상적인 출입이 보장되는 것은 아닙니다. 관리사무소를 통한 정식 체크인, 임대차계약, 외국인 임시거주 신고가 모두 가능한 숙소를 선택해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 호스트가 무등록으로 운영한 숙소에 묵으면 여행객도 처벌받나요?
숙박업 등록, 세금 신고, 외국인 임시거주 신고의 주된 책임은 호스트 또는 숙박시설 운영자에게 있습니다.
따라서 호스트가 관련 의무를 지키지 않았다는 이유만으로 여행객이 곧바로 처벌받는 것은 아닙니다.
다만 여행객이 공안의 신분 확인을 거부하거나 허위 정보를 제공하고, 숙박 사실을 숨기는 데 적극적으로 가담한다면 별도의 행정상 문제가 발생할 수 있습니다.
Q. 호스트에게 여권 사진을 보내도 되나요?
외국인 임시거주 신고를 위해서는 여권정보가 필요하므로, 호스트가 여권 사진을 요청하는 것 자체는 이상하지 않습니다.
다만 가능하면 에어비앤비 플랫폼 메시지나 공식 체크인 시스템처럼 기록이 남는 방법을 이용하세요. 여권 사진에는 ‘Temporary residence declaration only’처럼 사용 목적을 표시하고, 여권 원본은 장시간 맡기지 않는 것이 좋습니다.
Q. 30일 이상 예약하면 무조건 합법적인 장기임대가 되나요?
그렇지 않습니다.
베트남 법에는 30일을 기준으로 주택임대와 관광숙박업을 자동 구분하는 규정이 없습니다. 예약기간만 30일로 설정했다고 해서 호스트의 사업등록·세금·치안·소방 의무가 사라지는 것도 아닙니다.
반대로 예약기간이 며칠에 불과하더라도 실제로 주거 목적으로 아파트를 빌려 사용했다면 단기라는 이유만으로 곧바로 불법이 되는 것도 아닙니다.
Q. 가장 안전한 아파트형 숙소는 어떤 곳인가요?
정확한 건물명과 주소를 미리 공개하고, 관리사무소나 경비실에서 여권으로 정상 체크인을 하며, 출입카드를 정식으로 발급하고, 외국인 임시거주 신고를 처리하는 숙소가 안전합니다.
호스트가 숙박 사실을 숨기도록 요구하지 않는지도 반드시 확인하시기 바랍니다.
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